进入2012年夏季，关于楼市的新闻格外惹眼，调控政策的走向格外引人关注。在某种程度上，现在已经进入楼市调控的生死博弈期，博弈的结果，直接关系到中国房地产市场未来的发展形态，是继续“涨价—调控—降价—刺激—涨价”的老循环，还是步入一个持续稳定的健康发展之路？

    房价变化带来的连锁反应

    4月份，中国百个城市的住宅均价无论是环比还是同比，都出现了下降。这已经是2011年10月宣告终结房价只涨不跌的神话之后，全国房价环比连续7个月下跌了。

    房价下跌，带来一系列连锁反应。绿城、华门、裕兴、实德等房地产公司陷入“破产传闻”。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川三地，已有上千家房企从楼市“消失”。

    房子不好卖，地价上不去，今年以来，土地市场继续呈现成交冷清态势，主要城市土地出让金收入同比减少47.5%。于是一些地方政府坐不住了，江苏扬州开始实行“政府奖励个人购买成品住房”的政策，刺激“刚需”的呼声渐起。房价持续下跌，地产商主动降价，已经买房的人也坐不住了，横幅、赔钱、退房、阻止降价，情绪激动的购房者，一片狼藉的售楼处，杭州、宁波接连上演“房闹”事件，引起全国关注。作为房地产公司融资主要对象的银行，左右摇摆，一时间部分银行首贷利率出现松动，推出9折、8.5折、8折等不同程度的优惠。

    房价能降多少

    现行调控政策是否会转向？这要取决于房价是否回到了合理价位。温家宝总理多次表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”银监会也多次表示，我国银行业可承受房价下跌40%。联合国人居中心研究的结论是，合理房价收入比应为3～6，即住房价格应相当于每户居民3～6年的平均收入，而我国目前房价收入比普遍在10以上，高的城市甚至达到20，显然当前楼市调控还没有到位。这一轮房地产调控的目标不会轻易放松，前期调控成果不会前功尽弃。

    期待房价下跌50%的可能性并不大，毕竟房地产行业依然是我国的支柱性产业，房地产行业的状况事关数十个行业。如果房价真的下跌50%，对经济发展带来的影响就远不是50%了。目前，房价指数是在缓慢下行，全国平均的跌幅连20%都不到。有专家预测，如果各地都是严格执行现有的调控政策，9月份可能真正出现较为明显的下跌，房价拐点才会真正到来。

    调控将走向制度建设

    如果说这一轮楼市调控的短期目标是着眼于房价，那么，国务院批转《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确说的是“适时扩大房产税试点范围”就是一个明确的信号，未来的政策走向将是着眼于制度的建设，以引导企业理性投资，百姓理性消费，市场持续健康发展。

    经济手段和法律手段会成为未来房地产市场制度建设的主流，限购、限贷、限价等行政色彩鲜明的调控措施，终将逐步退出，我国房地产市场将逐步由一个“政策市场”变成“制度市场”、“法律市场”。

    （摘自《中国青年报》5.21）