自次贷危机以来，美国房地产市场价格下跌超过30%，这不仅仅是因为市场泡沫破裂负面效应的短期困扰，更意味着美国人口结构变化对房地产市场需求长期趋势和购买力正产生深远影响。

    美国房地产市场之所以持续下跌，是因为住房市场的“需求饱和”，而“需求饱和”的根本性决定因素是人口总量和人口结构的变化。美国生育率从上世纪90年代初开始进入持续的下降通道。人口普查局公布美国人口最新数字为3.08亿人。过去十年来美国人口增长9.7%，为1940年以来的最低增幅。国内购买力相对住房需求极度饱和的困境，是为何美国希望借外来移民消化过剩的房屋存量，刺激房地产市场复苏的真正原因。

    看来，房地产市场所谓的“刚需”只是一个阶段性的概念，人口红利更不是永久性的增长因素，人口结构影响房地产需求进而影响房地产走势似乎是一个逃不出的 “铁律”。按联合国数据推测，中国的人口红利将在2025年下降到全球平均水平。而去年统计局数据显示，中国劳动人口比重十年来首次下降。种种迹象表明，中国人口结构改变的时间节点正在加速到来。人口结构的变化将会改变房地产市场的供给需求结构。预计中国人口增速将在2015年后进入下降通道，到2020年60岁以上人口将达到2.5亿人，这个时间段也将是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。               （摘自《每日经济新闻》3.30 张茉楠/文）