不少人士一直否认长沙楼市存在泡沫，对购买群体中的投资比例过高也不愿承认。经过记者晚间走访长房东郡、芙蓉公馆、湘江北尚……热点楼盘时，稀疏的灯光似乎已经对应了投资客的疯狂。亮灯率虽然不能与空置率划等号，但业界一直约定俗成把它作为闲置率的一种体现。长沙是全国楼市价格洼地？是投资者的乐土？面对节节攀升的楼价，我们在看到收益的同时更应该警惕其中的风险。

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亮灯率偏低

结束了一天的工作，身心大悦。从办公室走出来时，已是灯火阑珊时。趁着兴致，记者驱车探访了市区几个在2006年和2007年左右入住的中高档楼盘，通过考察小区晚上的“亮灯率”试图了解这些楼盘的入住情况：芙蓉公馆，亮灯率不到30%；房价从3000元不到的开盘价一跃到现在5800元的长房东郡，亮灯率不到60%，而开福区的湘江北尚，亮灯率不到30%。那么多的闲置住宅，在黑夜是那么的一目了然，宛如一座死城。

相反，走到河西望麓桥附近的龙王港小区，却是一片灯火辉煌，亮灯率至少在70%以上。我专门数了一栋楼的一个单元，只有两户没有亮灯。龙王港是长沙市政府推出的经济适用房，虽然也曾因价格户型设计等问题受到业内的质疑。但这不能影响市民对经济适用房的欢迎，从亮灯率就可以看出，价格低廉，中小户型为主的楼盘才是普通市民的最爱。

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折射投资比例过大

一边是百姓买不起房无房可居的呼声不绝于耳，一边是中高档房屋的大量闲置，稀稀散散的灯火至少从某个角度折射出长沙楼市投资的狂热和三级市场的不景气。

业内普遍认为，亮灯率不高的主要原因在于楼盘投资比例大。贺龙体育馆附近的芙蓉公馆、开福区的湘江北尚……以前，这些区域都有种种信息表明，投资者比例较高，超低的亮灯率再次支持了这一判断。“有些楼盘的投资者是长期在沿海和江浙一带工作的祖籍湖南人，自然不会在此居住，造成长期空置。有些楼盘由单位整层或半层购买，作为员工福利房，夫妻双方都有福利房的家庭，自然有一套会形成空置。”长沙德思勤总经理肖兵认为，这是导致亮灯率低下的主要原因。此外，有些楼盘房价高，但租价低廉，投资者不愿装修出租，因而长期空置。有些楼盘主要在投资者手中流转，靠转手牟利，投资者从来没想过自住或租赁。有些楼盘，则属于投资者在捂盘，期待“地铁建设”、“道路改造”、“客运站建设”等等规划利好兑现再放盘……于是，出现了本应万家灯火时却只见稀稀散散的几盏灯在黑夜中独闪的一幕。

“黑户”的主人也不排除非投资的自住型购房者。即置业者购房的目的是改善住房环境，但是房价太高，买了房后，置业者没有足够的经济实力装修、添置新的家具电器，因此暂时将房空置。

另一种情况是，一些区域房价上涨速度非常快，幅度也很大，但是周边的学校、购物等配套条件远未成熟，小区生活氛围不浓厚，生活不方便，住家购买后也选择了暂时不入住，或者改变初衷，做投资。于是，灯火始终没有亮起来……

三级市场的不景气在一定程度上起了推波助澜的作用。

不少业内人士认为，三级市场的不通畅让本可以亮起的灯又灭了几盏。这包括两个方面，一是二手房交易市场不通畅，二是租赁市场不活跃。“二手房交易税高，手续繁琐，交易过程缺乏保障，堵塞了这个消化闲置房的最好通道。”长沙德思勤总经理肖兵认为应该简化二手房交易程序，降低交易税费，鼓励人们积极出售手中的闲置房。

此外，相对于房价的飙升，长沙近两年的租金价格增长很缓慢，维持一个稳中略升的局面，但与火爆的一手市场相比，整个租赁市场不温不火，特别在开福区和芙蓉区，这一特点显示得尤为明显。与投资者看前景不同，租客更多选择现在的实惠，现实中一些情况是，某些新的区域房价增幅很大，但区域生活配套、商业氛围跟不上，租客不愿意进入，租赁价格低廉，投资者也被迫选择了闲置。对于一些豪宅，投资者投入成本很高，若选择放租，对租价、租客要求都比较高，难以顺利成交，这也为豪宅的闲置推波助澜。

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低亮灯率比高房价更可怕

低亮灯率昭示楼市潜藏危机。长沙市的夜景越来越明亮，然而，日益高涨的房价却将越来越多的住宅区隐没在城市的灯光下。理智的业内人士叹谓，在价格高涨、销售却依然火爆的情况下，低亮灯率(高空置率)易引发连锁效应，最终会影响整个行业的健康发展。

低亮灯率从一个侧面反映出投资型的需求变成购买力的主体，虽能迅速实现行业利润，但也加大了金融部门的不稳定性和房价上涨速度，“特别是在土地、资金垄断的情况下，住房就不是由供求关系决定的，房价肯定上涨。”一位业内人士认为，“亮灯率低比房价高的后果更可怕，它会动摇社会经济链条的稳定性。”

“单纯就某一个区域的亮灯率低是不能说明一个城市的房地产市场是否健康的。”也有专家提醒，一个城市的房地产出了问题没有，是要看整体城市的总体空置率和闲置率的。如果长沙市普遍亮灯率很低(空置率很高)这个问题就大了，说明这个城市的整体经济结构和房地产整体性的问题。“在过度营销或暴力营销的背景下，一旦项目价值的释放和城市发展、区域发展的脚步脱节，则这个城市的整体经济结构将出现问题。”

与此同时，专家指出，投资者的房源二次上市具有很大的不确定性。在市场好的时候，许多投资者都会封盘待售，希望能获得最高收益。而如果市场趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大的供应量也会对房地产整体造成伤害。

■记者 何小红 实习生 旷毅