汤勇 孙倩

　　党的二十大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。当前，湖南每年新增新市民人口近百万，他们突破建筑工程、运输物流、家政服务等传统行业，活跃在新兴媒体、智能制造、教育培训等领域。抓住城镇老旧小区改造的契机，协同解决新市民住房租赁需求，对于促进房地产市场平稳健康可持续发展、赋能城市建设具有重要意义。

　　从新市民角度来看，位置较近、同等户型的老旧小区租金普遍低于新小区，且老旧小区一般有更方便成熟的交通、生产、生活等设施，能大幅度降低新市民居住通勤成本。同时，老旧小区一般生活氛围更加浓厚，邻里间交往程度相对较高，更便于新市民融入社区和城市。此外，老旧小区及周边一般有更充沛的民生需求，创业就业门槛较低，能为新市民特别是初级创业就业者提供更多机会。

　　就政府角度而言，目前可利用改造为租赁住房的老旧小区数量大，且主要改造外观及使用功能，相对于新建扩建而言周期更短、成本更低、使用更灵活。老旧小区是在原小区格局上打造，易于快速形成规模化居住区，一般有较为成型的管理模式，便于政府集中管理。因老旧小区地点固定，人员相对集中，从而可以让政府更有针对性地对新市民集中投入各类保障支持。

　　湖南省住房和城乡建设厅公布的数据显示，湖南2000年底前建成需改造的城镇老旧小区共2.01万个，这些老旧小区一方面住房整体利用率不高，同时，在租赁方面存在较为严重的人员杂乱、管理混乱、环境脏乱等问题。2020年我省启动城镇老旧小区改造工作，计划到“十四五”末基本完成改造。按照分年度分批推进原则，除实施水、电、路、房屋、环境的修缮整治外，还要求同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房需求。以城镇老旧小区改造为契机，协同解决新市民住房租赁需求，既能更好地支撑政府住房租赁供给、便于集中管理，也能满足新市民住房租赁需求、提升新市民的居住质量，不失为双赢之举。

　　集中改造一批老旧小区，精准对接新市民住房租赁基本需求。精准设置项目。摸排各老旧小区区位、公共设施、自身条件等情况，分析周边创业就业机会，真实准确了解新市民的承租能力，确定承载规模，并登记在册，确定一批作为新市民保障性住房租赁项目进行改造。明确资金模式。对于列入保障性住房租赁项目的老旧小区，按照承载新市民规模与政府财政支持小区改造专项资金挂钩，建立政府特许及统一管理的专业改造机构，运用财政专项、配套资金及批准的以租售资金收入为质押申请的流动资金贷款等，对老旧小区进行改造。深化改造重点。加大对新市民的调研，听取新市民对衣食住行方面的要求和建议，重点在基础设施、公共服务配套、基本居住条件和就业创业环境等方面打造小区亮点特色，避免面子工程和低效建设。

　　创新小区管理模式，大力提升新市民住房租赁品质。落实新市民承租人的权利。全面推进小区基本公共服务均等化，明确新市民进入和退出机制，推动“租购同权”。建立新市民参与的小区管理机制。建立由政府监管、专门企业统一管理、由新市民代表监督的小区管理机构，全面对接各类承租新市民，落实各项住房优惠及当地创业就业和其他社会保障政策，听取新市民对小区管理的意见建议。推进包容性建设。加大对新市民生活工作等方面的关怀，鼓励新市民参与小区各类活动，降低新市民因家庭出身、教育程度、财产状况等带来的心理障碍，引导新市民融入社区、融入城市。

　　建立完善公积金使用和贷款长效机制，全面实现新市民住有所居。建立新市民公积金缴存和使用机制。明确新市民成为住房公积金缴纳主体，通过政府企业补贴、低利率等手段激励新市民自愿缴存公积金；科学设定新市民公积金缴存配贷机制和风控机制；加大对刚性贷款支持力度，实现公积金异地贷款。完善新市民住房贷款机制。试行租房贷等小额贷款制度，放宽住房公积金及其他房贷业务在租房等方面的使用；通过个人所得税减免、政府贴息及合理制定贷款模式等，为新市民基本住房需求提供稳定、长期、低息抵押贷款；建立住户积分制度，通过新市民小区居住年限、就业或创业类型等获得贷款积分，实现住房租购无缝对接。

　　【来源项目：湖南省社科基金智库专项课题重点课题，推进湖南省房地产业健康规范有序发展系列对策研究（19ZWB63）；作者分别系湖南省城市经济研究基地执行主任、湖南省新型城镇化研究院骨干成员，湖南省新型城镇化研究院执行主任】