长沙，一直以来被冠以“娱乐之城”，时尚、挑剔、娱乐化是长沙人的习性，上世纪八九十年代，友谊、阿波罗、中山、东塘、晓园五大百货上演的“五虎斗长沙”的剧目已随风而逝。

    如今，伴随武广高铁开通、过江隧道通车、长沙地铁和轻轨动工，传统的五一商圈等5大商圈正在扩张为10个以上的商圈，除芙蓉CBD之外，大河西CBD、省府CBD正在成形，市中心新的大型商业和甲级写字楼正在不断涌现，特色商业街、产业园、城市综合体……诸多新兴商业业态，长沙商业版图日渐清晰。

    单一向多元业态发展

    说起商业地产，大部分人最先想到的便是商铺、写字楼。

    事实上，搜索商业地产的概念，酒店式公寓、购物中心、商业街、酒店、专业市场等多种形式，都属于商业地产的范畴。在经营模式、功能和用途上区分，商业地产即商业用途的地产，而区别于公寓、别墅等住宅形式。

    “随着城市化进程的加快，在城市新区生长过程中产生了大量的商业需求，受众范围的增加也推动商业地产经历着快速的演变，这显然为罗马商业广场这样的城市商业新生代提供了生长的空间。”长沙合正房地产营销策划有限公司副总经理黄启超表示。

    在金融机构上班的张晓一直想买个商铺，她疑惑：“小区里的门面是不是也是商业地产啊？”

    商业地产的规模也是有大小的。规模大的商业地产如德思勤广场、万达广场、喜盈门·范城等项目，建筑面积可以达到几十万平方米，规模小的商业项目仅几百平方米，甚至更小，而类似于小区里的商业被称为“社区商业”。

    长沙的商业地产发展历程从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态发展。

    “新兴的商业模式结合了传统意义上单一商业地产模式，使其具备商圈效应，成倍地放大了投资潜力，形成一种全新的商业模式城市综合体，其独特的投资价值与潜力受到了越来越多投资者的关注。”华悦城营销总监王文奕表示。

    长沙商业将被洗牌

    如今长沙的商圈基本成型，五一商圈作为长沙人心目中的第一，从平和堂、王府井、春天百货三大百货鼎立之势走向了乐和城、新世界百货、中信IDmall、九龙仓英雄林立的阶段。

    而东塘商圈因为少了最繁华的交通约束，反而显得有些贵族气质。对于外地朋友的逛街要求，黄敏就倾向于东塘商圈，因为长沙本土的商业巨头通程和友谊都在此落子布局，而平和堂的进入，更是让追求小资情调的白领阶层改变了逛街路径；而河西的市府商圈也是伴随步步高广场的进入形成规模化优势。

    住在省府板块的钱冲对红星商圈的感受很明显。省政府的搬迁让周边楼盘增加了政府气质，而多家五星级酒店的疯狂进入也使得商业氛围和高端气质凸显。“整个红星片区的商业建筑达到了150万平方米的面积，地理优势十分明显。加上原有商圈的人气和交通枢纽的重要位置，使得红星商圈的改造提升变得水到渠成。”德思勤营销策划部经理杨正宇表示。

    万达广场、北辰三角洲、保利国际广场、世茂、奥克斯广场等项目的入驻，促进长沙东西两岸临江商圈的打造，从依托休闲和旅游发展商业，向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了临江商圈作为高档消费集中地的形象。

    有业内人士指出：“凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地铁综合商业体的出现，将进一步洗牌长沙商业版图。未来的商业地产‘抢人’和‘抢资源’的趋势非常明显，高集中度、品牌化、规模化、连锁化是一种必然。”

    ■记者 石曼