有一句古话叫做“过犹不及”，放在房地产领域亦是如此。

    诚然，长沙正处于城市化进程的快速发展时期，人口、消费力都处于一个爆发期，因此最近几年商业地产的开发量非常之大，在建与在售的城市综合体项目有数十个之多。值得担忧的是，即便是香港这样以消费能力著称的国际金融大都市，超过10万平方米的购物中心也只有7家，那么以长沙目前的城市人口与消费容量，是否能够承载如此大的商业体量？长沙的商业地产是否有大量泡沫出现？

    本期楼市苹果派，我们邀请到喜盈门国际商业连锁企业监事长总策划宣一氢、华悦城营销总监王文奕、联美地产集团湖南分公司营销总监王少轩三位嘉宾，看看他们眼中的长沙商业地产是一个什么样的现状。

    三湘都市报：数十个城市综合体集中爆发，长沙是否能承载如此大的商业体量？是否意味着泡沫的出现？

    王文奕：2011年5月，长沙进行了《长沙市城市总体规划（2003—2020）》公示，规划明确在规划区内构建一个能承载千万级人口规模的大都市区。华悦城处于长株潭融城核心区域，新形势下将承担大长沙千万级区域消费中心的历史使命。     

    王少轩：长沙现在许多不足10万的商业地产都称不上真正的城市综合体，顶多算是社区商业的升级版。而各个商圈形成的城市综合体的辐射范围并不大，也只能算是社区商业的升级版。

    宣一氢：有消费受众才会有大量的投资，长沙保守估计有700万人口，它又是省会，迎接着湖南省与全国的来往客流，这样一个大型的、有雄厚的消费基础的城市完全承受得起目前这些综合体的集体开业，甚至更多。接下来将是各个综合体各自的营运策划能力，适应长沙的消费习惯则生，不适应则死。

    三湘都市报：如此多的城市综合体项目在开发，但凡城市综合体里必然有商铺、超市、百货、写字楼等，但长沙的消费力是有限的，长沙商业地产也有一个饱和度，未来这些城市综合体的商业业态必然面临激烈的竞争，如何在竞争中脱颖而出？

    王文奕：各个商圈的整体拉动将提升长沙城市品质，促进长沙经济发展，为长沙的人居市场带来更科学、更先进、更人本化、国际化的居住环境和生活方式。提前招商、设计、策划是华悦城走国际化城市综合体的关键。

    王少轩：地段，还是地段。区域覆盖的居住人群和办公人群是商业地产成功的必要条件。商业地产的成功不仅仅是将铺面用高价卖出，后期的运营状况才是关键，有人气才会有财气。

    宣一氢：同质化竞争不仅仅是长沙面临的问题，想要在竞争中脱颖而出，就要差异化、有创新，最重要的，是符合长沙的消费习惯。如果将传统的其他城市的综合体操作模式转嫁在长沙，这样的商业载体必然是经不起考验的。

    三湘都市报：请畅想一下长沙商业地产的前景和未来，长沙商业地产在发展过程中又会碰到那些问题？

    王文奕：巨大的保值增值投资潜力加上高利用率、高回报率的投资价值，使其在当下住宅投资门槛日渐收紧的形势下广受投资者的追捧，从而也引发了传统商业地产模式的蜕变。

    王少轩：多点开花，社区商业为主，不是所有的开发商都要求高求大，做精做强才是王者之道。资金将流向商业，2012年到2013年长沙将迎来21世纪不动产——商业发展黄金期。

    宣一氢：长沙的商业地产可能会遭遇定位不准、开发公司实力不雄厚，经不起长线操作、发展速度过快、缺乏运营驾控能力等问题，有实力、有能力的城市综合体将会以其独有的魅力吸引诸多消费者前往。■记者 石曼 唐琨