近日，长沙市市场监管局发布《长沙市住宅小区物业服务收费及电梯安全使用规范经营指引》（以下简称《指引》），针对市民关心的物业收费不透明、加价不规范、服务不到位等问题，为住宅小区物业收费划定明确“红线”。■文/视频 三湘都市报全媒体记者 仝若楠

　　不得私自加收水电费，“水损电损”分摊有了硬标准

　　《指引》首先明确规定，物业公司代收水电费期间，严禁擅自加收任何费用。这意味着，此前部分小区存在的在水费中加收“水损”“加压电费”，或以电费为基数收取服务费、运行维护费，甚至将物业自用电、自用水计入“损耗”分摊给业主等行为，均属于违法行为。

　　针对业主关心的“水损、电损为何仍在账单上”的疑问，《指引》给出清晰解决方案：供水、供电系统的运行维护费用（包括电费、损耗、日常维修等），应通过物业费、租金、公共收益等渠道解决，或由业主据实分摊。

　　若选择据实分摊，物业公司需单独列账，并遵循“以支定收、收支平衡”原则，按抄表周期向业主公示费用支出与分摊明细。同时，《指引》设置了损耗上限：供水系统分摊水损最高不超过8%，供电系统分摊电损最高不超过6%，从源头遏制“超额损耗”乱象。

　　未经备案审查或超标准收取物业费都是违规

　　物业收费有标准且并非“一刀切”，是根据房屋性质分为两种定价方式。一是实行政府指导价，主要适用于业主大会成立前的普通商品住宅。二是实行市场调节价，适用于别墅、非住宅物业，以及业主大会成立后的普通商品住宅。两种定价物业服务费的收取标准包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费。

　　需注意，部分情况下物业收费是需要备案审查的。对于实行政府指导价的普通商品住宅（包括高层、洋房、叠墅等），前期物业服务费均应在承接查验移交完毕后的三十日内报当地发改部门备案审查，并按照发改部门备案审查通过的价格收取。也就是说，未经过备案审查就自定物业费，或者超过备案审查标准收取物业费都是违规的。

　　此外，物业不能以“增值服务”名义变相上调物业费。《指引》明确，若发改部门备案审查时注明了“提供增值服务合同另行约定”的，增值服务协议需与原物业服务合同分开签订，金额、服务内容也需分开，且增值服务内容不得与原物业服务内容重叠。例如，小区安保和日常管理若已经列入合同中，那么增值服务就不能再以此收费了。

　　交房当月不可收取物业费，空置房享优惠

　　“刚交房就要交费吗？”对此，《指引》明确，物业费应自房屋交付之日的次月开始向业主收取。建设单位向业主承诺减免的物业服务费不得向业主收取，应由建设单位缴纳。业主在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位缴纳。

　　因此，那些在交房当月即开始向业主收取物业服务费的均属于违法行为，市民可拨打12345和12315举报。

　　那么，空置房的物业收费有啥优惠？在这里，空置房并不是指暂时没人住的房屋。《指引》所说的“空置房”是指：建设单位毛坯交付后未装修未入住或未装修未使用的普通商品住宅；或者建设单位精装交付后事先向物业服务人书面报告（报告内容应包括房屋水、电、气等使用记录）并经物业服务人登记确认未入住或未使用的普通商品住宅。即已经入住但暂时离开的，并不是可以享受空置房优惠的情况。

　　具体来看，优惠政策主要有以下几方面，2022年7月前签订的物业服务合同中有约定的按约定执行；无约定的，2022年7月至2025年2月期间按物业费标准的90%缴纳。2025年3月起，将实行阶梯式优惠：交房后连续空置至第24个月，按70%缴纳，从第25个月空置期起连续至房屋空置结束，按照物业费标准的90%缴纳。

　　此次新规的出台，不仅为物业公司划定了经营“边界”，也为业主维护自身权益提供了明确依据。市场监管局提醒，市民在缴纳物业费时，可重点关注费用明细，对违规加收、超额分摊等行为，可依法向相关部门反映。