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2024年05月16日 星期四
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楼市进入“不限购时代”,你入手了吗
全国50余城对限购松绑,市场活跃度提升 业内:需求释放的关键要看房价预期能否稳定

    在长沙一项目营销中心,市民正在咨询购房事宜。

  继5月9日杭州开放限购之后,西安也紧随其上,在同日取消了限购。一时间,全国掀起了一波罕见的“放松潮”,放松涉及购房、首套房认定标准、以旧换新政策等。同时,地产股也全面爆发,H股方面,世茂集团一度飙升90%。

  政策松绑对各地房地产市场影响如何?后续政策还会如何发力?5月15日,记者展开了调查和走访。

  ■文/图/视频 三湘都市报全媒体记者 卜岚 通讯员 涂昕睿

  现象

  全国已有23个城市全面取消限购

  如同多米诺骨牌,地产限购正在逐渐放开。

  5月9日,热点城市杭州、西安双双宣布全面取消住房限购。当天,杭州发布新政,提出优化住宅用地供应、全面取消住房限购、加强住房信贷支持等七条措施。这也意味着,杭州长达7年半的限购时代正式终结。同日,西安也发布通知,全面取消限购措施,居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。

  早在今年4月,“楼市调控优等生”长沙,也全面放松了施行7年的楼市限购政策,明确全市范围内买房,不再审查购房者资格条件;“以旧换新”购买新房,可按照“认房不认贷”政策,享受首套房首付比和按揭利率优惠。

  “长沙的限购政策是2017年开始的,那时我刚到长沙工作,还有合肥炒房团等来长沙疯狂买房。限购开启后,投资客也有去无回了。”从事金融行业的周先生感慨道,“一晃7年过去,长沙的房价始终平稳,这和当时的限购、限价政策密不可分。”

  政策的优化,让不少热点城市,相继进入了房地产“不限购时代”。

  据诸葛数据研究中心不完全统计,截至5月9日,全国共计50余个城市对限购政策松绑,其中西安、成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等23个城市全面取消限购。一线城市局部放松限购,如北京放松五环外限购,深圳缩短非户籍人群社保缴纳年限,广州放开120平方米以上的限购等。

  影响

  市场活跃度提升,但观望者居多

  限购的逐渐退出,让沉寂了许久的地产股开始“扬眉吐气”。

  在各类政策的影响下,A股地产板块5月10日出现大涨行情,滨江集团、中交地产、招商蛇口等公司盘中涨停。港股世茂集团盘中暴涨超90%。

  有些城市在限购离场后,市场活跃度也明显上升。

  在杭州市近郊区工作的周先生发现,他关注的房源价格降了30万元,“当初,我是在房价高位的时候入场的,现在这套房价格出现了‘腰斩’,好像可以抄底了,但我还是想要再看看。”

  和周先生一样,有不少购房者跃跃欲试。杭州市住房保障和房产管理局数据显示,5月9日,杭州新建商品房成交160套,较5月8日增加8套,环比上涨5.3%,比近一周平均水平高出92.8%。

  作为西北的热点城市,西安全面取消限购同样引发了不少关注。西安有多位中介表示,新政实施后,看房者多了,但多持观望态度。

  而从长沙来看,限购放松后,部分新房项目来访量增加。长房领袖时代的置业顾问珊珊表示,政策落地后,虽然成交量暂时没有明显变化,但来访量在成倍增加,“周末,一般来访量约为十多批,到了新政落地那周增加到了三十多批,很多都是刚需购房者,大部分人在观望。”

  市场的“DNA”动了,但还需要时间发酵。湖南中原研究院分析指出,4月长沙成交量环比涨至今年月度小峰值,但是去化仍存一定压力,周期上涨至近18个月。

  原因

  市场遇冷时库存压力倒逼限购退出

  中国楼市“限购令”即将退场,这一历史性的政策,为何走到了“末路”?

  4月30日,易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示,2024年3月,全国百城新建商品住宅库存平均去化周期为25.3个月。这意味着,按目前既有的销售速度,100城的新房库存需要25.3个月才能消化完,而新建商品住宅的合理去化周期应为12至14个月。

  从具体城市来看,中指研究院数据显示,今年1—3月,长沙内五区成交面积为69.2万平方米,3月份成交规模虽然缓慢回升,但成交规模与往年同期相比处于低位水平。

  西安楼市同样也在承压。仅一季度,西安新建住宅库存水平已经上升至1253万平方米,去化周期达到12.8个月。1—4月,杭州市区新房成交量也是明显下滑,新房热度持续下降。

  “今年以来,尽管政策面呈持续宽松态势,但市场信心支撑不足、需求及购买力低迷。”克而瑞研究院相关负责人表示,行业预期尚未得到明显修复,市场整体走向并不明朗。从之前的走势看,短期内市场供求并不会出现明显转暖,企业销售持续面临较大压力。

  “现在放开限购也是一个合适的时机,人们也有强烈的购房意愿。4月30日的中共中央政治局会议上,再次强调了要统筹研究消化存量房产。而在地方,面对新的供求关系、销售端持续承压等问题,放开限购才能刺激市场,提升整体的活跃度。”长沙一房企负责人周先生指出,此举也是为全面打开外地购房者买房通道,吸引周边地区购房置业群体,为市场注入新的动力。

  此外,为了去库存,不仅仅是放开限购,不少城市也开始一二手房联动,实施“以旧换新”。据中指研究院不完全统计,自去年以来,全国已有39个城市表态支持商品房“以旧换新”。今年4月份,郑州表示调动国资入局,提高住房“以旧换新”的效率;长沙也推进了住房“以旧换新”;更是出现了市场主动推出的“以旧换新”行为……

  观察

  需求释放

  关键要看房价预期能否稳定

  一石激起千层浪,不少热点城市的限购放开,也打响了楼市的“去库存之战”。

  对于政策的效果,业内人士指出,从短期看,此次新政会起到一定的刺激效果。从长期来看,政策效果还有待观察,“随着经济形势的变化,市场供求关系也发生明显变化,房子的投资属性已经淡化。高收入人群配置不动产的增速已经从最高峰的30%降至3%,再加上高端楼盘跌价的新闻频频出现,房价上涨的预期已经发生了改变,房子的流通性也减弱,人们开始减配不动产。因此,单纯退出限购,并不一定能带来需求的明显释放,关键还要看房价预期能否稳定。”

  “西安、成都等楼市表现相对较好的城市陆续取消限购,意味着一些高能级城市也在调控政策上持续调整优化,预计后续会有其他城市跟进,市场情绪将进一步提振,也有助于加快房地产市场的复苏节奏。”易居研究院研究总监严跃进表示。

  严跃进认为,5月各地将持续推进“一城一策”和政策放松的动作,涉及购房政策、首套房认定标准政策、二手房出售政策、摇号政策、落户政策、高品质住宅政策等,甚至关键点不在于放松,而是“全面取消”。

  中指研究院市场研究总监陈文静预计,接下来不少城市将继续优化限购政策,特别是二线城市,限购政策调整节奏或将加快,同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。

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