■记者 肖祖华

    团购、一口价促销的楼盘层出不穷，新开楼盘也大都降低了预期价格，“明折暗降”将长沙年底楼市吵得热热闹闹。在这片热闹当中，长沙楼市上月的均价却不见松动。据长沙市相关政府部门权威数据显示，11月长沙市内五区住宅成交4181套，成交均价7001元/平方米，在销售套数呈不断走低的情况下，内五区成交均价仍站在7000元/平方米的关口。

    近日，中国指数研究院最新发布的《1-11月全国房地产开发经营数据解读》显示，中国住宅销售均价已连续四个月下降。为何全国住宅销售均价连续下滑，而长沙楼市的均价并不见松动呢？业内人士表示，长沙楼市“暗降遮盖了明降”，楼市反映在成交均价上的状况相对滞后。

    全国均价连续四个月下降

    近日，《1-11月全国房地产开发经营数据解读》显示，全国住宅销售均价已经连续四个月下降，同时累计销售面积和销售额增速均出现放缓。 

    根据统计，今年1-11月，全国商品房和住宅销售均价分别为5474元/平方米和5096元/平方米，较1-10月销售均价分别下降0.5%和0.7%，比去年同期分别上涨6.8%和5.8%，增速继续放缓。数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降0.28%。

    销售面积方面，截至11月末，全国商品房销售面积为9.0亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降了1.5个百分点。其中，住宅销售面积为8.0亿平方米，同比增长7.5%，增速也比1-10月下降1.5个百分点，比去年全年增速低0.5个百分点，增幅略小于商品房总体情况；办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长10.1%和17.0%，增速较1-10月均有所缩小。 

    对此，报告分析认为，无论从商品房整体还是住宅的情况来看，11月单月销售面积和销售额均延续上月的下降趋势，显示当前房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商加大推盘力度，但供应的增加并未带动成交量的显著上扬，反而明显呈现单月下降趋势。

    长沙上月住宅销售量跌价稳 

    在全国住宅销售均价连续四个月下降的情况下，长沙上月住宅成交均价并没有松动。

    据长沙市相关政府部门权威数据显示，11月长沙市内五区住宅成交4181套，成交均价7001元/平方米，在销售套数呈不断走低的情况下，内五区成交均价仍站在7000元/平方米的关口。

    相关数据显示，2011年，长沙楼市内五区成交价格一直呈稳步向上趋势。从1月份的5992元/平方米，到5月份的6307元/平方米，再到8月份的7132元/平方米。随着调控深入和持续，接下来的几个月一直维持在7000元/平方米左右。

    随着房产调控的步步推进，虽然价格依旧坚挺，但是消费者的观望情绪却日渐浓厚。相比成交价的稳步上升趋势，成交套数却呈现出相反曲线。1月份，长沙内五区成交15214套，这里面有2010年年底成交滞后因素，2月份降到6181套，此后三个月持续上涨，并在5月份达到了年内高峰9367套，此后连续6个月缓步向下， 11月份的4181套为年内最低点。值得注意的是，长沙上周新房成交量上涨近2成（详见本报12月13日B03版相关报道）。

    长沙“房价差”在逐步增大

    进入11月份以后，长沙楼市的“寒冬”形势进一步显现，为拉动销售，开发商纷纷打出了“促销降价”牌。但是为何长沙楼市的成交均价不见松动呢？

    长沙嘉业房地产顾问有限公司总经理张拥军认为，一线城市的降价潮拉低了全国住宅销售均价。一线城市的降价从今年3月份就已经开始，目前已经体现在了数据上，长沙从9月份才开始降价，数据反映相对滞后。

    长沙新环境房地产经纪有限公司副总经理明宾表示，长沙的房价基数相对较低，所以降价的空间不是很大。目前还没有形成大面积的降价，部分楼盘的降价很难拉动住宅成交均价。

    湖南大学研究生导师、省科学研究院研究员王义高表示，“暗降遮盖了明降”，长沙楼市的降价主要还是以暗降为主，“送精装、VIP认筹”等促销手段进行的降价不会体现在成交价上。另外，一些高性价比的高价楼盘拉高了住宅成交均价。数据显示，11月份长沙成交的4100多套成交房源中，成交套数最多的是7000元区间，达到了1359套，接下来才是 5000元以下，为1045套。

    他说，目前长沙主城区的一些高性价比楼盘不但没有降价，反而在价格上有所上涨，而城市外围的一些楼盘都压低了自己的开盘价，3字头的楼盘不断显现，这使得长沙楼市的“房价差”在一步步拉大。