【优盘推介】

    中房·F联邦

    高鑫·巴比伦花园

    位于河西主干道枫林路和麓云路交会处，在梅溪湖“河西未来城市中心”的北侧，既享300亿麓谷的全新配套，又享200亿梅溪湖新城的生态、都心交融之美。项目由中国房地产开发集团湖南修合地产开发，为国务院最早批准成立的房地产开发企业，国资委圈定地产主业16家央企之一。

    小区为43万平方米大型私家山湖住区，内部有一座3万平方米的原生山林，山下自然而成1000m2静水湖泊，蜿蜒的水系贯穿整个5大景观园林，小区形成“有山有水有公园”的独特景观。 

    【观点】

    中房·F联邦由中国房地产开发集团湖南修合地产开发，秉承“责任央企、回报社会”的宗旨，已成为长沙极具性价比的尚品住区之一。

    中房·F联邦营销策划部经理 徐卫星

    高鑫·巴比伦花园

    位于岳麓区桐梓坡路中央，正对咸嘉新村，东邻市政府，西靠商学院，城市中央成熟纯生活居住属地。

    项目占地60亩，建筑面积约14万平方米，绿化率超48%。建筑以明快、简约的现代风格成为市府中央板块独特的风景，户型涵盖66-140m2的二房到四房，以精致的77m2两房和80-119m2的三房为主。园林借十米台地地势构成唯美、浪漫的空中花园，更以瀑布水景+中心景观形成的双景观园林形成城市中心居所难得的美景生活。项目由屡获鲁班奖、詹天佑奖等国家级建筑大奖的广东四建承建，保证了卓尔不凡的建筑品质。

    【观点】

    房地产市场是一个复杂的综合性市场，是多空双方力量的综合性比拼，只要宏观经济面不出问题，价格必然围绕价值波动。随着长沙的城市化进程和土地稀缺房产价值上涨，房价长期上涨的趋势将难以更改，但未来8个月多方难以占据优势。因此，预测未来8个月市场走势是成交量下跌，价格微涨，市场小幅假摔。 高鑫地产营销总监 陈伟

    如果说2009年武广的狂飙，2010年中心板块的价格腾飞，都离不开投资力量的牵引；那么，2011年大河西的崛起，则更多的是来自政府规划和品牌开发商的这两股推力。

    我们即将看到的是：这个长沙面积最大、居住环境最佳、均价最低的区域，是如何在这两股合力的作用下，价值被深度挖掘——这只潜力股，已经迎来它腾飞的春天。

    热点扎堆

    预计供应量522万方，主要以85～159平方米2+1和四房为主。这就是2011年岳麓区的大体市场情况。

    在长沙世联地产市场研究经理朱益荣看来，称之为长沙最大的“潜力股”实至名归——从洋湖垸、西子湖到梅溪湖，再到滨江新城，这些近十年的热点区域，无一不集中在岳麓区这个硕大的版图上。

    以众人瞩目的滨江新城为例：这片叫做“滨江新城”的3500亩土地，已经吸引了包括万科、恒大、保利、万达、金地、华润、和记黄埔、中国海外在内的全国和本土数十家地产企业的角逐。目前已形成以金融商务区与岳麓大道(长沙市银盆岭大桥)两厢为核心的两个开发热点。位于滨江新城中部的金融商务区规划面积约1.61平方公里，规划有298米的超高层金融大厦。

    2011年，随着金融商务区的启动以及众国内知名房地产企业的进驻，滨江新城将初步实现“以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合型新都会中心”这一功能定位，为大河西先导区全面发展实现突破。

    梅溪湖片区无疑是大河西的又一热点，这个长沙市政府联合外企按国际标准来打造的集国际展览中心、国际会展中心、国际商务中心、国际居住区为一体的国际性综合片区，不久的将来或将成为河西的又一引擎。

    市府板块，西湖文化园已全面动工建设，按照规划，西湖公园将建20余个景点，长达800米的创意文化街为最大的景点，计划三年内建成。目前站在大河西的枫林路和咸嘉湖路即可看到未来西湖公园的雏形。

    而在南边，长沙洋湖湿地公园已开工，根据规划，洋湖片区将打造一个中部最大的城市湿地公园。公园规划面积4.85平方公里，其中修复和保育区域面积4平方公里、河流湿地0.85平方公里。预计2014年竣工后，这里的绿化率将达70%，负氧离子含量比中心城区高六倍。

    金星北等曾经的长沙洼地板块，置业温度也直线飙升。

    新玩家抢滩

    在遍地开花的市政规划热点的背后，是一场众品牌实力开发商的抢滩和角逐战。

    早在2010年中，一匹名为奥克斯地产的“黑马”横空杀出，以541万元/亩的价格成功从万达的嘴边“截走”了滨江新城南段的一中高端大型城市综合体用地土地；之后，赫赫有名的高端地产开发商上海世茂也入长抢地，由其投资的高达240米的河西第一高楼——世茂滨江大厦，已于2010年7月29日破土动工。

    三个月后，去年的10月21日，位于长沙滨江新城世茂股份地块东北侧的渔人码头地块，经过69轮竞价，被浙江鼎丰集团以3.0831亿元收入囊中，其8038.49元/㎡的楼面地价也创下了湖南省内商业地产的纪录。

    2010年最后一天，经过多轮网上竞价后，绿地集团顺利摘得河西先导区一块95亩的商住用地。该地块位于长沙市政府和滨江新城之间的核心区域，绿地集团将投资30亿元将该地块打造成大河西标志性的高端项目，预计今年下半年面市。据悉，当天晚上，挖土机便已经开到了项目现场——绿地集团也正式启动长沙办事处，擦拳磨掌准备“大干一番”。

    梅溪湖片区云集了方兴、中海、振业等众大鳄，本土达美D6区即将打响区域第一枪。

    “这些新入大河西的开发商，有一个共同特点，即实力雄厚。不一定为全国一线品牌开发商，但至少是‘一方诸侯’。”上海鉴略战略咨询研究中心市场研究经理张世凯认为，众实力开发商进入长沙大河西，无疑会给这个区域的房地产开发带来新的力量。

    “洼地”或被填平

    大量实力开发商进驻大河西，另一个直接的影响便是带来该区域房价的新一轮上涨。

    中原地产湖南公司总经理胡治钢认为，这些实力开发商在产品品质、户型设计、物业管理等方面优势都很明显，这些都是溢价值。“像方兴地产、世贸地产，都是北京、上海等一线城市的豪宅专家。金地、绿地、中海等新玩家，产品走的也都是中高端路线。”

    在岳麓区中，均价最低点出现在含浦板块，目前含浦片区大多数楼盘都处于上批产品的尾货销售期，在售项目户型主要为110～160平方米两房、三房产品。麓南板块在2011年上半年房源较为充足，如阳光壹佰新城、云栖谷、利海·米兰春天、麓山和苑等楼盘在3—10月份都将有新房源继续推出。

    而麓谷板块地产项目价格多在6500元/平方米以下。长房·时代城定位高端，价格在8000元/平方米以上。板块内户型以大户型为主，兼具部分小户型，另大面积别墅和部分复式楼开发风气浓于其他区域。而在今年开盘的楼盘都适当增加了小户型比例，如长房·时代城、像素汇、湘麓国际等均为90平方米以下小户型。

    市府板块一直是置业河西者的首选区域，产品主要面向刚需和改善型需求群体。这里也将是未来河西楼市发展的一大增长极，为很多在外工作的湘籍人士回长置业的高关注度区域。

    2011年上半年市府板块以消化项目存量为主，下半年滨江板块集中推货，板块内竞争激烈。同时，市府板块内一些高端标志项目将不再局限于板块内竞争，将会受到来自于中心、南城的中高端项目的冲击。

    ■记者 何小红