近日，中国五矿集团旗下二十三冶嘉盛地产与上海喜盈门签署协议，双方合作开发长沙圭塘河生态景观区A-04商业地块，这意味着，一个45万平米的国际化商业项目将渐入长沙人视野。实际上，众多的商业项目和城市综合体的建设，已经成为长沙楼市新的亮点。

■记者 何小红 实习生 梁亦潇

在北城，商业地产老大哥大连万达今年4月底以26.5亿元成功竞得开福区湘江中路地块，长沙开福万达广场的宣传广告已初现锋芒；在南城，友阿股份也望掘金商业地产，由其斥资3亿打造的奥特莱斯购物公园主体部分的建设已完成，预计十月开业……此外，集酒店、写字楼、停车场、商业、会议展示、公寓为一体的“HOPSCA”(即城市综合体)项目更是遍地开花：北辰三角洲、南湖片区、德思勤城市广场、泊富广场、沿江大道潮宗街、五一广场鱼塘街、芙蓉北路北站等，随着这些项目逐渐露出水面，长沙今明两年新增商业面积供应量将达几百万平米。

城市发展呼唤新的商业中心

一个被业内称为“商业地产十年无进步”的二线省会城市，缘何一夜间又遍地开起了商业花？业内人士杨石新认为，长沙的发展呼唤新的国际化的商业项目。

“长沙住宅的建设和开发已呈四面开花之势，然而商业配套却一直停滞不前，一个平和堂和五一商圈已经远远不能满足城市发展的需要，正在崛起的各个城市副中心需要与之匹配的商业地产项目。”杨石新认为， 随着城市的发展以及扩大，城市捷运系统的完善，单中心发展将变成多中心发展的模式，那么必然将形成新的商业中心，而这些新的商业中心，首先应该是交通转换中心与区域几何中心的重合地带。

“真正牛逼的商业地产项目，是能够留住高端消费人群的，是能够刺激本地经济发展的，能成为为一个城市商圈发展的灵魂。”杨石新认为，今年长沙商业地产爆破式开发来看，只是一种很自然的商业地产发展过程，也是一种代替旧的商业的模式的过程。

新政催化商业地产发展

而另一方面，楼市新政在某种程度上起到了催化作用。事实上不仅在长沙，不仅是本土开发商，包括万科、保利、首创置业、龙湖、远洋等在内的品牌开发商均在加大对商业地产的投入，商业地产在全国都呈现增长之势。

著名房地产专家谢逸枫认为，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。因此，“空前严厉”的调控新政，成了商业地产“利好”的一面。随着住宅价格上涨态势稳定甚至回落，商铺将迎来新一轮的补涨行情，最终回归商铺与住宅的价格合理比例关系。所以，在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。

事实上，与住宅地产相比，商业地产的租金收益能带来稳定的现金流。特别是在中央的强势调控之下，房价与地价之间的利润会越来越薄，即使像龙头大哥万科这样一向宣称“绝不做商业地产”的企业，也逐渐认识到做住宅地产不是长久之计，转而思考商业模式。

“如果看前3年，住宅地产的赚钱速度可能更快；但如果以20年来做比较，商业地产一定赚得比住宅地产多。”万达董事长王健林曾做过一个比较，如果投10亿元进去，做住宅可能有5亿元的利润，做商业可能每年只有1亿元的租金，“但10年累加起来就有10亿元的租金收入，而且到十年期的时候，物业还在我手里。”2010年,万达集团拟在全国新增17个万达广场，以前所未有的速度扩张，其中就包括长沙开福万达广场。

探讨

有利商圈升级

压力不容忽视

业内人士表示，长沙的商业存在不够成熟、规模不大档次不高等缺陷，万达、五矿等开发商的进军，无疑对长沙商圈的升级，整体的商业氛围的提高有极大的利好。

但也有专家担忧，由于很多大房地产商之前一直都是专注于住宅开发，在商业地产领域并没有太多的经验，这类开发商过多地涌入商业地产，容易出现“烂尾”现象。

住宅地产和商业地产是两个不同的领域，相应的对开发商也有着不同的要求。“商业地产的经营周期更长，对开发商的要求更高。”业内人士陈真诚表示，开发商必须有长远的眼光和足够的资金实力，同时更需要建立起经验丰富的管理团队和经营理念。同时，陈真诚表示，未来一两年，长沙有着多达上百万平方米的新增商业面积供应，开发商在进入这一领域的时候，需要考虑市场的消化能力，以及商圈周边的交通道路等基础建设的承受能力，“商业地产太过于集中，对项目未来的经营也有着较大的压力。”