编者按

被誉为史上最严厉调控政策的“新国十条 ”出台后，引起了楼市不小震荡，长沙一些银行已经开始调整房贷政策，市场陷入观望，据调查显示，超过七成网民在新政出台后，选择不买房子。

虽然政策力度空前，但真正执行起来还有很多问题需要解决。如政策中所指的二、三套房怎么界定，有些城市三套房首付、利率要大幅提高到什么程度，这些需要进一步出台细则。而在执行过程中，如何既避免“重拳打在棉花上”的尴尬重演，又避免“一刀切”的错伤无辜，我们亟待更具科学性的调控细则出台。

“悬疑”一：

首付成数以及利率政策

如何执行？

【政策表述】

实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

【悬疑】

首套房小于90㎡还能两成否？头两套房的房贷利率分别是多少？

【背景】

早在3月初，一向被政策鼓励和支持的首套购房也开始抬高贷款门槛，国内多地多家银行就将首套房首付比例由原来的不低于二成提高为最低三成，利率折扣在8.5折至基准利率之间。

当时一些股份制商业银行将首套房首付比例与房贷利率优惠挂钩，首付比例越高，利率优惠幅度越高，但一般最多也只能享受8折或者8.5折的优惠。比如其中一家银行规定，首付三成可享房贷利率8.5折优惠，首付四成可享受8折优惠。

【本地实况】

而从长沙当前的首套房贷执行情况来看，除了建行在等总行细则，仍按照以前的房贷政策执行之外，其他银行几乎都已经开始执行新的房贷政策了。

普通住房光大、中国银行、工商银行首套房首付仍可两成。在细则方面，各个银行的执行情况又不尽相同。光大银行首套房为144㎡以下的普通住宅首付可以两成，以上三成，利率8.5折，二套房首付5成，执行1.1倍利率；中国银行首套房90㎡以下可享受两成首付，利率8.5折；90㎡以上首付必须三成，利率也是8.5折；工商银行90㎡以下首付两成，利率8折以上，90㎡以上首付三成，利率1.1倍。

【业内观点】

业内人士认为，调整首套住房和二套住房的首付比例，购房人支付的首付成本加大，将会考验着购房人经济实力，对抑制现阶段快速增长的非理性购房需求有着强而有力的打压作用。政策出台后，多数购房人将会产生观望情绪，需求有所降低后，开发商和二手房业主将会回归理性卖房，对于平抑房价将会起到较积极的促进作用。

而二套房贷款首付比例提高到50%，贷款利率上浮至1.1倍，对贷款炒房人群形成有利打击，不过同时对有着强烈置业升级需求的自住人群来说，也有受到一定程度的影响，有可能会致使这部分人群暂缓购房需求。

“悬疑”二：

“二套房”标准如何界定

【政策表述】

贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

【悬疑】

目前各种关于“二套房”界定的标准不一，“二套房”到底以贷款记录为标准，还是以房屋套数为标准？是以家庭为单位还是以个人为单位？

【背景】

二套房等多套房界定标准，向来是房产新政的模糊地带。

新华社最新报道称银监会相关领导表示“以房为限，以家庭为单位”可能会是将出台的二套房认定标准相关规定的基本原则。二套房相关规定也将会充分考虑首套自住房和改善性用房的合理需求。

【本地实况】

当前长沙各银行界定二套房的标准基本都以家庭为单位，但也都有所不同。交通银行界定二套房的标准比较宽松，购房者只要之前没有按揭贷款买房、或者是以前有过按揭贷款买房，但现在贷款已经还清，再购买住房就都不算二套房，而过去首套房按揭还没有还清的，就界定为二套房；工商银行、光大银行、中国银行等银行界定二套房的标准相对来说就严格一些，只要有过一次按揭贷款买房记录的，当前买房就算二套房；而建设银行仍然在等总行的细则。

【业内观点】

业内人士认为，不管各家银行如何制定界定二套房的标准，一个既成事实是，二套房的界定必将越来越严格。而二套房界定越来越严格，其对投资炒房的遏制作用也会越来越明显。

而对银行来说，二套房贷新政应该分两面看。5成首付肯定会抑制部分投机性需求，房贷增量将受到一定影响；但1.1倍利率也意味着个人房贷业务的利润空间可以得到保证。■记者 唐琨

“悬疑”三：

房价上涨过快区域如何敲定？

政策表述：

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

悬疑：

如何定义“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？谁来定义？

背景：

国家统计局统计显示，2010年3月，全国70个大中城市中，与去年同月相比新建商品住宅销售价格涨幅最大的5个城市是：海口、三亚、温州、金华、广州。二手住宅销售价格同比涨幅最大的5个城市是：三亚、海口、深圳、温州、银川。“如何界定房价上涨很快?横向比较还是纵向比较，环比还是同比?”

值得注意的是，上海、北京、深圳等一线城市，虽然房价单价基数很高，但涨幅并不显眼，甚至不及某些房价几千的县级城市。“虽然涨幅不显眼，但说上海、北京、深圳不是全国价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，估计会成为一个笑话。”一家国有大行个贷负责人表示。

事实上，由银行来认定“区域”非常困难，一则是认定标准不清晰，二则如果各家银行在各地区执行政策不一样，房贷政策执行严格的银行势必市场份额会萎缩。也正因为此，各银行目前对三套房政策暂不明确。“我认为还是应该由各个地方政府自己来出台政策。”上述银行人士称。不过，地方政府财政收入依赖土地出让金，它的利益也与地产价格息息相关，因此，地方政府对房地产新政的态度难免暧昧不清。

本地实况：

从长沙各大银行的执行情况来看，光大，交行、建行目前仍按照原来政策执行；中国银行从19日开始按照三套及以上房贷按照首付5.5成，利率1.15倍执行；建设银行仍按照原来的政策执行；工行表示要在二套房贷的基础上进一步提高按揭成数和利率；长沙银行按照三套房贷首付6成，利率1.3倍执行；目前为止并没有发现停放第三套房贷的情况。

业内观点：

湖南德思勤总经理肖兵认为，就房价增长速度来说，长沙去年均价从4400元/平方米左右增长至5000元/平方米左右，增幅仅百分之十几，并不算“上涨过快”城市。从单价来看，长沙不及北京、上海、深圳等一线城市的零头，在同类省会城市里面，长沙也是价格偏低，甚至不及南昌、贵阳等地。他认为长沙不应该划为“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”的城市之列。从长沙市情来看，买三套房的人比较多，很多都是属于改善型住房，原来的第一套、第二套为自建房或者单位宿舍，事实上，在长沙，“家庭拥有一套房只能算小学阶段。两套房勉强称为初中阶段，三套房算是高中阶段，四套房才能算是大学阶段”。因此，肖兵认为，三套房贷控得太严对长沙楼市和经济的发展并不利。

■记者 何小红

“悬疑”四：

非本地居民暂停发放住房贷款？

政策表述：

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

悬疑：

“非本地居民”以什么为界定？“本地”的辖区是指本市还是本省？若外地户口，在本地工作，同时又拿不出纳税证明，能否在当地买房？

背景：

这一规定主要针对以投资投机为目的的外地人购房现象，针对的是“既占用当地资源，又对当地经济未作贡献的人”。这种现象在北京、上海等一线大城市很明显，现在正在向二三线城市波及。这条规定抑制了外地人在一线城市购买住房，同时也打消了在一线城市打算给孩子买学区房的念头。

这条规定的力度显然很大，如果以户口为界定标准，以本市为辖区，铁面无私严格执行的话，将有效抑制外地炒房团的投机、投资性买房，虽然对存量房的影响不大，但对出于投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。

该政策的严格执行将严重打击以外地投资客为目标的房地产项目。以北京市场为例，大量山东、河北等针对北京购房者的滨海项目将陷入危机，而海南这样云集外地炒房人的区域也将前景黯淡。

“这种规定如果不切实执行就和空气没什么两样。我们知道按揭购房要开收入证明，可是收入证明多数情况下是个幌子，地球人都知道。 弄了挂靠单位交一年社会保险，每年再来抢房。”一位网友如是表示。

本地实况：

从长沙各大银行的情况来看，目前工行、建行、光大等银行仍可按照原来政策给异地购房者贷款。而中行则表示非本地购房者以户口为界定标准，若户口在外地，而在本地工作，可以判断为非炒房客的，可以贷款；交行、长沙银行则严格按照以户口为准，不能提供一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的购房者不放贷款。从辖区划分来看，基本以本省为标准。

业内观点：

湖南中原地产市场研究总监陈世霞分析，国务院通知中限制非本地居民购房的规定，主要针对外籍炒房团以及海南楼市。长沙楼市虽然外来投资客户比率逐渐在上升，但是总体来说还只是少数，其中还有一部分是在广深等城市工作的湘籍返乡人士。银行应该会从长沙市场的实情出发，加上自身房贷方面的压力，选择灵活处理。既有效地遏制外地专业炒房团哄抬房价，同时对湘籍返乡置业给予支持，不能一棍子打死，这样才能有效地促进人才的流动和经济的发展。■记者 何小红

“悬疑”五：

各项政策具体以什么节点为界定日期，具体影响有何不一？

悬疑：

各大银行执行这些新政的具体时间是何时，以什么为标准，又将产生怎样的影响？

背景：

事实上，此次房产新政力度虽猛，但各大银行执行时间各不相同，且在实际操作过程中，界定节点是以贷款材料受理，贷款合同签订，还是房产交易所过户为准，各大银行也均不统一，产生的影响也完全不一样。

国务院下发二套房贷首付上调至50%等新规之后,一部分目前正在办理房贷手续的“准房奴”非常担心,因为如果被要求按新规上调首付成数或利率的话,有可能因为缴不足首款导致违约或交易失败。

一名股份制银行信贷部相关人士告诉记者，房贷从申报到放款有三步骤:贷款材料受理、贷款合同签署、交易所过户。如果银行以贷款材料受理日为“界”,则意味着放贷标准仍较宽松,一般的购房客户都将会按照老办法来确定首付成数和利率。不过,以贷款合同签署日为“界”的话,是最规范和合理的，而如果以交易所过户日为“界”，则说明贷款标准非常严格。

本地实况：

从长沙各大银行的执行情况来看，中国银行、交通银行19日开始全面执行各项新政；

工商银行从16日开始执行各项新政；

农行、建行表示目前没有接到新政具体通知，仍按照原来政策执行；

光大银行、浦发银行表示，各项新政从政策发布日起开始执行。其中，光大银行首套购房面积在90平方米以上144平方米以下，仍然可以按照两成首付执行，二套房则要首付5成；

长沙银行则严格按照政策规定，从4月20日起全面执行各项新政，其中，三套房贷首付6成，利率1.3倍执行；

而几乎所有银行都表示，贷款界定日期以贷款合同签署为准。

业内观点：

业内相关人士告诉记者，此次国务院调整房贷新政策,具体细则并没有明确正在办理房贷的客户究竟如何对待。这就使得这些规定很有漏洞可循。

一般银行做法，针对已经申请房贷尚未审批下来的贷款者，该银行以贷款合同生效日为“界”，按新人新办法、老人老办法执行。也就是说，在新政出台时已经签署了贷款合同的按老的政策执行，新政出台时还没有签署贷款合同的贷款申请，则要执行新政策贷款规定。

长沙有为数众多的以投资为主导的小户型楼盘，异地客户占有相当大的比例，开发商肯定会绞尽脑汁想出对策。根据这种情况，不排除部分开发商通过各种渠道，把客户贷款合同蒙混过关的可能。

不过，记者也了解到，有不少银行目前均已在研究具体实施细则。■记者 邹颂平