最近一段时间，深圳鸿荣源、深圳宏发集团、领航地产等众多外来开发商“退地”、“项目转让”的消息风传业内，冲击着长沙很多房地产大佬的神经。

而另一方面，具备央企背景的中国水电、新兴地产在长沙四处托人找地，香港嘉里、泛华集团等品牌开发商对南湖四号地表现出浓厚的兴趣。大型地产集团从中央军到外来品牌开发商，无一例外的四处出击，寻找目标。其中，保利地产成为近期长沙土地市场地王传闻的制造者。

一半是退地，一半是找地，外来房企的到来与离去，背后到底暗藏着怎样的商业逻辑？

退地实属无奈

总体而言，跟最近“退地”传闻挂钩的房企，几乎都是在2007年左右楼市泡沫高涨时，盲目高价拿地扩张的企业。业内普遍认为，在地价高点时获取的土地，在楼市调整回潮时期，由于资金链紧张或公司战略调整，这些公司备感压力，不得不忍痛割肉。

然而，长沙是个很多样化的城市，外来房企长沙退地的原因，也不仅资金压力这一条。

最关键的因素是“长沙房价的天花板效应太明显，外来房企没有太多的利润空间”。深圳天骜投资策划有限公司总经理彭远才总结说。

对此，湖南德思勤公司总经理肖兵认为“长沙的房价增长过慢，对未来两年市场预期持平，应该是最主要的原因”。这些企业在2007年进入长沙时，个个踌躇满志，当时长沙的房价突飞猛进，短短几个月，从3000多元涨到4000多元，按照一线城市的成长规律，他们乐观的预期，两年后，长沙房价能涨到6000多元。但实际上，在经历2009年上半年的牛市后，长沙的房价仍停留在4000元水平。

而造成这种天花板效应的罪魁祸首，是长沙几乎天量的供应量。深圳商会某负责人解释，长沙的人口不超过300万，可平均每年推出量不会少于1200万平方米，而平均每年销售量仅在800万平方米左右，这中间就有近400万平方米的多余供应。相比深圳1200万人口，去年的供应量仅700多万平方米。价格说到底，是由供需影响的，由于长期以来的存货积压，长沙的这种局面，会持续多年，不会有改变。

新房供应量如此之大，直接原因，当然是土地供应量大。“只要有钱，就可以拿到地。”深圳商会某负责人表示，长沙当前的土地市场非常不健康。土地出让没有一个整体的规划，在整个土地交易中，直接由政府控制的不到2成，大量的二手、三手、四手土地通过各种手段在市场上流通，造成目前长沙的土地市场混乱不堪。

除此之外，糟糕的投资环境，政府办事效率的低下，人文环境的不适应等等，也或多或少的影响了这些外来房企大佬们的退地决定。当然，我们也不排除有个别房企与地方政府合谋，制造土地出让条件不能兑现的口实，低成本违约，然后再去重新获取价格更低的优质土地。