大片

十年弹指一挥，长沙楼市已成为中国地产典型的“二线江湖”，池虽不大，水虽不深，但是外来大佬陆续云集。在中国经济开始慢慢走出沿海、聚焦中部，当中国的城市化进程风起云涌脚步铿锵之际，这些小心翼翼的外来者中得意者多，失意离开者身影寥寥。反而是曾经风头正劲的地产湘军，在大佬们的运筹帷幄中逐渐失语。

或许，这就是进步要付出的代价。我们欣喜见证了长沙楼市这十年的历史，这片曾经不为人重视、彷徨低潮的中部大地，喊了多年的地产升级号角早已经吹响。

让我们记录、关注。

这，是一段历史，时光的流逝中，新人涌现，旧人消失。

这，是一本奇书，精彩的故事里，得者大笑，憾者神伤。

这，是一部系列电影，平凡与浮华背后，讲述的，是一群人与一座城市的崛起！我们姑且将这部电影叫做：《湘江之恋》

过去，这里是本地开发商的天下，但一切在上个世纪末开始转变。外来开发商的疯狂涌入，逐渐颠覆着长沙的地产格局。从此，在这个地产江湖里，时刻上演着一群外地男人（外来开发商）与本地妹坨（长沙）的“湘江之恋”。

【1998——2002】

《湘江之恋Ⅰ触电》：

“外来开发商与长沙的初次触电就如初恋一样，甜蜜而又充满苦涩的味道。”

如果非要用一句话来形容1998年中国房地产市场的话，那一定是“居住改变了中国”。那一年的7月1日，在中国一直延续了近40年的住房福利制宣告结束，房地产市场开始了真正的商品化。

而这一年的长沙地产市场，仍是一片未知的空间，充满了危险和机遇。老百姓们不懂得什么是房地产，地产商们不知道市场真正需要什么。尽管如此，那些外来的地产商们，仍然像孩子一样，兴奋而又急切地跳入长沙这片泳池之中。两者间的触电，在朦胧与混沌中开始……

政策的开放和开发商们高涨的热情，让长沙地产呈现出强劲的爆发力。1999年，长沙市房地产开发投资额达到了225765万元，较1998年上涨30％；商品房销售额为137043万元，较1998年上涨102％。

香港兆祥、香港佳程、鸿铭等成为这个时代湖湘地产的闪亮星星……它们的背后是湖南第一个别墅岳麓山庄，长沙首个高层住宅小区城市花园，长沙首个城市豪宅鸿园小区。

此外，在北京地产界掘到第一桶金的欧阳忠凯也带着“美好愿景”将长沙视为了新的发展制高点；美林置业开始频频出没星沙，勘探最佳的地理位置。

当然，与成功相对应的是失败，这里也成为许多外来开发商的“滑铁卢”。外来开发商与长沙的初次触电就如初恋一样，甜蜜而又充满苦涩的味道，长沙大部分的“烂尾楼”就是在那个时代留下来的，湖湘地产进军市场化的同时也披上了一层灰色回忆。

【2002——2007】

《湘江之恋Ⅱ缠绵》：

“外来开发商与星城长沙的湘江之恋，也由此进入了深深的缠绵期。”

“2002——2004年是外来资本疯狂涌入长沙的时代，在长沙的地产史上，他们留下了或辉煌或失意的背影。”彭远才，天骜投资策划有限公司董事长兼总经理，一位在长沙地产界打滚多年的资深人士说道。

深圳天健地产，2002年前后黄兴北路初次“邂逅”长沙，但那里却成为了天健的伤心地。“当时黄兴南路步行街还未建好，天健本想将黄兴北路打造成商业步行街，但最后由于种种原因被迫放弃，否则，现在的步行街将从南门口一直延伸到中山亭。这样的事情想一想就让人兴奋！”

深圳总利公司，在商海搏击多年，雄心勃勃地落户长沙天心区，并成立了湖南总利投资集团，主要参与城市基础设施建设和旧城改造工程。总利是带着自己构划的宏伟蓝图来的，坡子街项目就是出自其手。谁料，一个宏大而有意义的项目，竟然因为拆迁问题而被迫转让。

“黄兴北路步行街与坡子街两个项目的夭折与转让，与两个字息息相关，那就是‘资本’，资本的不足，导致了两个项目或夭折、或转让。”彭远才口中所说的资本，此后被外来开发商运用到了极致。

外来资本圈地长株潭城市群运动与“8·31”宏观调控时段惊人吻合。“8·31”宏观调控令下，全国土地市场全面实施“招拍挂”制度，原本“深不可测”的内陆房地产市场变得更为透明，资本实力雄厚的外来房企纷纷大举进军长沙，实现“创造可持续发展的空间与机会”，长沙成为资本洼地。

对于长沙这片土地，身为湖南人的阳光100年轻掌门人易小迪觊觎已久。2003年6月24日，他的愿望终于达成。长沙市国土局土地拍卖大厅。“41010万元！”志在必得的98号竞拍者阳光100，以4.1亿元的天价取得千亩土地使用权。从此，外来资本竞逐长沙一发不可收拾。

2006年1月6日，香港地产界的又一巨子李兆基令旗一挥，其旗下香港恒基兆业携38亿巨资与长沙县政府成功签约，拿下星沙开元东路四线和滨湖路之间998亩土地。而同年的10月11日，一宗位于捞刀河口南岸的土地，在29家境内外投资商共200多人的竞价下拍出10.25亿元的天价！溢价高达4.75亿元！

地产巨头的连番登场，使长沙最终成为外来资本互相比拼的竞技场。而一个又一个地王的诞生，则标志着外来资本的爆发在2007年达到了高潮。92亿！2007年7月24日，长沙新河三角洲地块拍出天价，中国地王在湖南长沙诞生，全国瞩目。外来开发商与星城长沙的湘江之恋，也由此进入了深深的缠绵期。

【2007——？】

《湘江之恋Ⅲ理性》：

经历2008年的楼市低迷，外来开发商在“感情”上逐渐回归理性。

穗深军团来了，香港天王来了，京城豪门来了，江浙儒商也来了，2007年的长沙地产风云际会。

早在2003年年底至2004年年初，万科就已数次派遣小分队进入长沙看地，从最初望城坡到雨花区，万科当时对于长沙的青睐令人惊讶。然而，在经过一次不愉快的拿地风波之后，最终还是选择放弃。

“万科当时放弃长沙的原因很简单，那就是长沙的地价过低，楼价不足以支撑其开发成本，在得不到投资回报的情况下只能放弃。”彭远才的观点已经成为业界共识。

不过情况在2007年发生改变，资本的竞逐让长沙的楼市进入快速上升的通道，万科对于长沙的态度也开始微妙起来。

2006年8月6日，坊间纷传已久的“万科全面控股南都房产”终成定局。万科集团和南都房产正式宣布，万科以17.6566亿元的总价再次受让南都房产60％的权益，以及南都集团在上海、江苏的剩余地产业务的权益。自此，万科以总计36亿元的资金购进南都房产80％的股份，成为南都房产的控股股东，由此完成了国内地产业有史以来最大的一次并购案。而同时这也意味着，万科借力南都·西街花园项目，正式落子长沙。

“到2007年，长沙地产已经完成了品牌和实力的布局，国内有实力的开发商和服务商在长沙都能看到，各种力量一起推波助澜，将长沙地产逐渐推向高峰。”彭远才说。

刘清河，从刚到长沙上大学起，这个来自永州的小伙子就希望，毕业之后能在长沙买一套房子，定居在长沙。2007年6月，刘清河毕业了，可是他却发现自己的梦想越来越远。“父母也很支持我在长沙买房，当时的想法是先把首付付了，月供今后由我自己负责。”但现实情况是，当时房价天天涨、月月涨，刘清河的愿望也被推迟到几年后的今天来实现。

只有潮水退却，才会发现谁在裸泳。对于房地产这片大海来说，汹涌的潮水在2008年瞬间消退，裸泳者浮出水面。一些在前两年高价拿地的开发商，在成本压力与市场环境的双重“挤压”下，处境尴尬，进退两难。

“经历过2008年的惨痛教训，开发商们终于进入一个反思的时期，它们的本来面目也浮出了水面。”彭远才口中的本来面目，指的其实就是开发商的理性。“长沙地产新10年的前三年，将是开发商重新回归理性与本色的时间。”

在彭远才看来，经历过2008年的低迷后，长沙楼市又要进入重新洗牌的时代了。“凭着自身制度的优越和资金的雄厚，那些外来的开发商（如和记黄埔、万科、恒大、绿城等资本大鳄），在回归理性之后，一定会重新在长沙这片土地上风生水起！”

一部没有结局的系列电影

□后记

这，是一部没有结局的系列电影。从最初的《触电》，到之后的《缠绵》，再到现在的《理性》，展现的是中国经济发展过程中，外来开发商们与星城长沙曲折离奇的十年“恋爱史”。也许，它不够辉煌，但是它很珍贵；也许，它不够甜蜜，但是它很真实。

十年长沙城市变迁史，是长沙城市向内提质，向外不断扩张的大历史。

十年前，我们没有步行街，那里只是一条破马路；十年后，我们拥有五一商圈，那里人潮涌动，大厦倾城。

往后看，我们总结、反思；往前看，这里将有武广新城、地下铁，还有湘江边林立的高楼与美丽的岳麓山遥遥相忘。

过去的十年，我们历经风雨蹒跚而过；未来的十年，我们满怀希望奋勇向前……

也许，在这部没有结局的系列电影里，无人能准确预测未来，但我们不必害怕，因为编剧就是我们自己。

■记者 唐琨