一直以来，关于房价的种种争端往往在开发成本上纠结，因为成本无法核算，房产定价是否合理无从精准判断。房地产业究竟是不是暴利行业？房地产的真实成本究竟如何？

近日，国家统计局和国土资源部正对地价和开发成本进行系统的摸底调查。

更耐人寻味的是，当成本变得透明化之后，造成房价虚高的根本原因是什么、房地产究竟还有多少的降价空间，这些针针见血的关键疑点，能否因此而拨云见雾？

破解成本之谜

一直以来，除了建安成本公众可以计算之外，其他的房产成本并不透明化。近期国家统计局已下发通知，将对40个重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查。

此次摸底调查之后，开发商的暴利嫌疑，究竟是洗清还是进一步证实，数字，将给出最具说服力的答案。

释放调控信号

“推动成本的透明化，释放出的调控信号不容小觑。”某房地产代理机构总经理杨虹薇向记者透露，一方面，地价与房价的相互推动关系将被进一步求证。另一方面，明确各种费用构成的情况，将为下一步的宏观调控作出良好铺垫。

“成本的透明化，将使开发商、地方政府、消费者之间的利益博弈更趋明朗，”杨虹薇还对记者说，“是进一步压缩开发商利润，还是降低土地出让金，这对于寻求标本兼治的调控方式，显得至关重要。”

资金利用率不容忽视

通过对成本的单向控制来抑制高房价的井喷，可谓用心良苦。然而在房地产开发这一周期性行业中，土地重置成本、周转过程中资金利用率等因素的影响，同样不容小觑。

“通过简单的成本控制来降低房价，改变的只是房价变化的速度，而不是趋势，”长沙市房管局一名工作人员向记者直言，“尤其在长沙这样一个房价相对比较低的城市，简单的相加和相减，并不能把这个行业的利润和真相完全地表示出来。”

土地溢价成暴利秘密

“在土地成本的核算中，人们往往忽略了一个土地溢价的问题”，长沙市国土局相关负责人在接受采访时表示，“假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米1000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了2000元，但这时开发商只能以2000元的楼面价计算成本并确定房价，才能确保之后的项目如期开发。”

开发商“暴利”的秘密或许就在于此。

很多人在呼吁开发商公布成本的时候，也许并没有真正弄明白所要公布的是什么成本。由此，厘清开发过程中的资金流向，使成本立体化，成本调查才能更具价值。更深层次的意义在于，在促使房地产回归合理定价的过程中，剔除地价中不合理的制度性成本，将成为根本命题。

□手记

有趣的地产多维博弈

2009年，楼市成交量在可喜地放大，而房价则是在不断的小副波动中回升。

成交量的放大，是受到宏观调控、政策刺激及刚性需求释放等因素的综合影响，而对于房价来说，在巨量的库存面前，价格的飙升让人有些费解。

地价与房价的唇齿相依，价格与供应的此消彼长，股市与土地市场的血脉相连，这些有趣的多维博弈，左右着楼市的发展。

不可忽略的事实是，当目前宏观经济面临新一轮的流动过剩，在资金的冲击下，地价房价联动上升的苗头不容忽视。

业内也已开始担忧，如果土地价格再次被开发商推高，更可能带动房价进一步上涨。因而若想稳定房价，防范土地炒作、控制地价飙升是势在必行的。

另外，股市与土地市场的资金对流，对楼市至关重要。深层次的意义在于，对投资者来说，地产股的重要看点在于房地产业的资源稀缺性，即土地资源储备在房地产业盈利预期的特殊地位。因此开发商拿地行为将直接影响投资者对后市的预期，进而循环影响短期内的资金流向。

■记者 曹杨