■ 成俊峰 聂 沛 罗飞虎 戴 嘉
【核心提示】
拆迁安置是重大的民生工程。但长期以来，因其牵涉面广、利益诉求复杂、矛盾纠纷高发等，被称为城市开发建设的“第一难题”。在加快推动城市高质量发展新征程中，地方政府该如何“破题”？
今年9月1日，衡阳市石鼓区创新推出“房票安置”模式，求出拆迁安置的“最优解”。数据显示，该区此次拆迁安置任务共320套、3.7万平方米，至9月30日止，已完成安置任务314套、3.6万平方米，占安置任务的98%，带动商品房销售共1.9亿元，预计可产生税收1200余万元，把“第一难题”变成了“民心工程”“德政工程”“精品工程”，铸就了高站位、高质量、高效率推进拆迁安置的“石鼓样本”，受到热烈拥护、普遍赞扬和广泛关注，成为“现象级IP”。
9月15日，衡阳市房票安置现场交流会在石鼓区举行。会上，衡阳市政府相关负责人表示，石鼓区的“房票安置”模式是群众满意、房企减压、政府减负的利好方式，值得全市推广。其不但满足了拆迁户希望拥有商品住房的要求，又可以消化房地产市场库存房源，还能解决集中安置带来的后续管理难题，实现了拆迁安置户、房企、政府三方共赢。
看似偶然，实则必然。任何一个“现象级IP”都有其成为必然的“流量密码”。石鼓“房票”强势“出圈”的背后，又蕴含着怎样的“流量密码”？近日，我们走进石鼓区，一探究竟。
【一线调研】
政府引导——
能惠及当前、利及长远，实现了多向奔赴
“‘房票安置’虽然时间紧、任务重，但相比较以往的安置政策，我们这次的宣传动员工作做得很轻松，因为老百姓的接受度、认可度都很高。”石鼓区黄沙湾街道朝阳村党总支书记、主任乃维良说。
什么是“房票安置”？
“房票安置”是继房屋安置、货币安置之后新增的一种安置方式。石鼓区将安置房购房补助金额量化，制作成购房补助凭据“房票”核发给安置户，由安置户自行到与政府签订协议的房地产企业购买商品房现房。
石鼓区为什么要推出“房票安置”？
长期以来，衡阳市城建项目征地拆迁安置方式以集中迁建、实物安置为主，但因供地难、审批和建设周期长等原因，不仅影响项目建设进度，而且难以保障拆迁安置户利益。
为此，2022年6月，衡阳市出台《城区拆迁安置遗留问题三年攻坚行动方案》（以下简称《方案》），提出对未开工项目大力推行货币化安置模式，采取直接货币补偿安置或货币化团购实物安置（人均55平方米进行补偿）；对已开工实物安置项目加快建设力度，也可根据群众意愿调整为团购房源安置。
彼时，正是石鼓区拆迁安置遗留问题亟需“破冰”之际。
“此阶段，全区共有M8、J1、J2、J3及虎形山片区开发项目（含公交停保场项目）需要安置。由于2021年衡阳市委、市政府提出不再进行实物安置，加上各项目安置标准各异，有集体土地安置、划拨国有土地安置和出让国有土地安置多种，在统筹安置时没办法平衡，过渡费又一直在付，政府不堪重负，群众上访时有发生，存在较大的稳定风险。”石鼓区住建局局长尹磊介绍。
面对人民所呼所盼，面对《方案》的战略要求，石鼓区高度重视，成立了由区委区政府主要领导挂帅的领导小组，指定分管城建的常委副区长具体负责。
“如果采取直接货币补偿安置方式，一是财政支出压力大；二是不能促进房地产去库存；三是担心安置户拿了钱不买房而去投资,万一投资失败，两手空空，又没有固定住所，很可能会成为社会不稳定因素。能不能三者同时兼顾？”决策者们在思考……
经过多次座谈、多轮调研，石鼓区在衡阳市首创推出“房票安置”模式。
“房票安置”牵涉到拆迁安置户、房企、政府三方的利益关系，石鼓区在落实“房票安置”上有哪些基本考量？
——充分听取各方的意见和建议。自2022年5月起，发动镇街、村(社区)负责人和网格员开展全覆盖摸底调查，了解群众对“房票安置”的建议和呼声。同时，专门召开区内房地产企业座谈会，听取房地产企业意见。经过近一年的调研、论证，今年8月23日，出台“货币化团购实物安置方案”。9月1日，开始为安置户发放“房票”。
——精准把握时间节点。“房票”使用期限为9月1日至30日，有效期1个月，不仅缩短了安置期，还避免了时间长了房价上涨，导致安置户不愿配合、房地产企业不愿参与等情况。
——充分考虑各方的接受度。在安置面积上，严格按照《方案》明确的人均55平方米的标准进行补偿；在购房补助标准上，综合考虑了市场行情和群众需求，将安置房建设、维护、绿化等费用，折算成安置户购房补助金额，即每平方补助4000元，较原安置标准有大幅提高。
——充分保障安置户的知情权。将参与“房票安置”的房地产项目简介和团购房源信息统一制作成宣传册，连同安置方案一起分发给安置户，做到每户一本、每人一册。同时，按照领导班子包组、其他干部包户的方式，积极动员各镇街、村（社区）组织安置户进行集中宣传培训，并安排专人结对宣讲政策。
“‘房票安置’是政府给人民最好的兑现，也是老百姓最实惠的选择，希望能长期实施下去。”石鼓区黄沙湾街道办事处主任唐金辉说。
群众满意——
能自主选房、即买即住即办证、保值增值，实现了住有优居、居有所安
“价格虽然高了一点，但环境宜居、配套完善，而且这里又原是我们组里的地，熟人熟地，免去了到新环境后的不适应、不习惯。”连日来，石鼓区角山镇前进村马斯塘组安置户刘廷省，和家人多次走访参与“房票安置”的8家楼盘，反复对比挑选后，最终用手中的“房票”在大汉·鸿雁云府买了4套商品房。
“如果没有‘房票安置’，我们不可能买到这么心仪的房子。”刘廷省深有感触地说，“‘房票安置’可以让我们根据自己的需求、经济条件，自主选择中意的楼盘、户型和楼层。”
“过去，安置房安置，至少要等个三五年才能住进新房，房子建好后还要抓阄摇号决定住哪层哪间，并且大多是小产权房，不能办房产证、不能买卖交易。如今，‘房票安置’的团购房源全部采用商品房现房，让我们即买即住即办证，可自由交易和抵押，生活有品质，以后有保障。”安置户李德峰欣喜地说。
在石鼓区，说起“房票安置”的益处，安置户群众如数家珍、连连点赞。
“适合的才是最好的”。石鼓区的“房票安置”为何具有如此大的魅力？其根本原因在于充分保证和尊重了安置户群众的自主选择权限。
石鼓区的“房票安置”打破了传统的“抓阄摇号”安置模式，实行“三自”，即由安置户自行到与政府签订协议的房地产企业购买，自主选择户型、面积和楼层，自主与选定的房地产企业商谈购房价格。
在“房票”使用上，仅限于本人（配偶、子女、父母），不能转让、提现、赠与、购买商铺，不仅确保了每家每户都有一套商品房，让其财产价值得到了更好的体现，还避免了购买商铺带来出租难、卖不掉、难变现的风险。
在安置房源上，通过公开发布筹集房源公告，自愿报名、摸底筛选，与辖区8家房地产企业签订了“房票安置”合作协议，为安置户提供了804套团购房源（此次安置任务共320套）。
同时，融合了优惠鼓励政策，在给予安置户群众优惠的同时，也促进房地产市场企稳回升，让房地产企业对持房票购房的安置户，与其他购房者在销售条件和销售政策等方面一视同仁，甚至更具优惠。
以万阳和府为例。该项目的日常均价是每平方米4800元，而持房票购房的安置户可以享受每平方米4700元的团购价，并可优先在小区就业。
“房票安置”不仅让安置户住有优居、居有所安，还让其安置后生活得好、长远生计有保障。”石鼓区黄沙湾街道办事处人大工委主任陈振华感言：“‘房票安置’推出后，许多原先选择现金安置和安置房安置的安置户都羡慕不已，他们都说这批拆迁安置户是‘沾了很大光’的。”
房企减压——
能自主销售、快速去库存、带动新销售，实现了资金回流、销售形势总体向好
“这段时间是真忙，销售中心天天都挤满了前来看房的客户。”今年9月，“门庭若市”成为石鼓区不少楼盘销售中心的常态。
业内普遍认为，房地产市场有着“金九银十”的规律,而石鼓楼市的回暖，很大原因是受“房票安置”货币化团购的带动影响。
货币化团购涉及面广、情况复杂，既需要房地产企业积极参与，也需要尊重房地产企业按市场规则自主销售的权利。石鼓的“房票安置”是如何让房企减压的？
与其他“房票安置”相比，石鼓区的“房票安置”最有特质的是充分保证和尊重了房地产企业的自主销售权限。
在房源筹集上，不“厚此薄彼”，采取自愿报名、双方协商的方式进行，但前提必须是现房；在房价上，不“大包大揽”，由各房地产企业根据市场行情自行确定不同楼层、户型单价，与安置户实现双向奔赴。
值得关注的是，石鼓区的“房票安置”采取了“352”的资金结算方式，即与房地产企业签订购房合同支付30%、交房办证后支付50%、剩余20%尾款两年后付清。
“这样既给政府筹集资金预留了时间，缓解了财政压力，又为安置群众留了‘后手’。如果房屋有质量或其他方面问题，政府有20%尾款未支付，以此督促房地产企业为安置户解决房屋质量问题。”石鼓区住房保障服务中心主任陈江解释。
对此，万阳和府项目负责人刘吉勇认为，“352”资金结算方式甫一看觉得很强势，甚至有些苛刻，但细算下来，对房地产企业利好不少。这两年，房地产市场一直处于低迷状态，正在售卖的项目基本上都有大量的库存。参与“房票安置”，签订购房合同即可拿到30%的资金，既实现了去库存、盘活了项目资金，还能带动新的销售；由于是现房，很快就可以拿到交房办证后50%的资金，项目的成本大体上能得到平衡；剩余的20%尾款，只要确保质量就不会有问题。
“由于‘房票安置’带来的都是精准的购房客户，不仅加快了去库存，还带动了非‘房票安置’客户的来访和成交。”北建理想城营销负责人成益玄介绍。
9月，北建理想城共销售了22套，其中“房票安置”20套、非“房票安置”2套。万阳和府共销售了25套，其中“房票安置”19套、非“房票安置”6套，目前该楼盘存量不多，已启动二期开发。
这只是石鼓区房地产市场回暖的一个缩影。据统计，今年9月，该区房地产当月销售面积同比增长16.18%，共实现销售收入1.9亿元，其中房地产企业接纳“房票”售房销售收入1.2亿元，鸿豪城·春风十里、万阳和府项目更是位列衡阳市楼盘成交排名前10名，交出了亮眼的成交“成绩单”。
财政减负——
能缓解财政支出压力、产生新的税收增长点、消化存量安置房、节省过渡费，实现了节支增收
“按照协议，安置的应全部是小产权房。如今，‘房票安置’还给了我们一套大产权房，政府已是最大程度让利于民了，我觉得蛮好。”此次，石鼓区黄沙湾街道朝阳村安置户王道德夫妻俩，除了用“房票”在儿子儿媳住的鸿豪城·春风十里楼盘里，购置了一套110平方米的商品房，还接受了一套存量安置房。
何为存量安置房？石鼓区此次安置总面积3.7万平方米，其中团购商品房安置2.6万平方米，安置房安置1.1万平方米。采取商品房与安置房相结合的方式，即协议安置面积超出团购安置面积的，由区政府统一安排以往安置房分配后剩余的存量安置房进行安置，既减轻了“房票安置”的资金压力，也消化了区内的存量安置房，达到了“双减”的效果。
拆迁安置，离不开资金保障。除了商品房与安置房相结合，石鼓区的“房票安置”还是如何让政府减负的？
石鼓区此次团购商品房安置面积2.6万平方米，按照政府补助单价4000元/平方米，共需团购资金1.04亿元。如果采取直接货币补偿安置方式，政府需在短时间内拿出1.04亿元的资金进行安置，这对石鼓区来说财政支出压力非常大。而“房票安置”采取的“352”资金结算方式，即签订合同支付30%、交房办证后支付50%、剩余的20%质保金两年内付清，为资金筹集预留了时间，缓解了财政压力。
根据规定，安置户在签订购房合同后，延期过渡费将停止发放。由于“房票安置”是由安置户9月1日至30日到与政府签约的房地产企业购买商品房现房，大幅缩短了过渡周期，延期过渡费只需发放至9月30日，这大大节省了安置过渡费。
尹磊给我们算了一笔账：如果选择建设安置房安置，按照目前过渡费每平方米8元计算，石鼓区此次安置总面积3.7万平方米，一个月就是30万元，一年就是360万元，安置房的建设周期一般为2-3年，那累计起来就是700-1000万元。
再加上“房票安置”进一步激活了当地房地产市场，拉动了装修、电器等相关产业消费，产生了新的税收增长点。据统计，此次“房票安置”共带动商品房销售1.9亿元，预计可产生税收1200余万元。
一个个亮眼的数字，一声声由衷的赞叹，一张张幸福的笑脸，印证了石鼓“房票”推进拆迁安置工作取得的显著成效。正获全市推广的石鼓“房票”，接下来还会带给人们多少喜悦与自豪？让我们拭目以待。
【调研启示】
石鼓“房票”值得大力推广借鉴
房票安置，并非石鼓区独创。但相比较而言，石鼓“房票”考量得更加科学、更加严密、更加周全、更加高效、更加公开公平公正、更加契合时代发展所需，带来的利好是多方面、深层次的，既利当前又惠长远，实现了民生幸福与政府善治、物质幸福与精神幸福、个人幸福与社会幸福的协同并进。
石鼓“房票”在推行之前，坚持问需于民、问计于民，进行了近一年的调研、论证，在全区开展了全覆盖摸底调查，深入群众、房企中,充分听取他们的意见和建议，并将其作为“房票安置”的出发点和着力点，做到了“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。
石鼓“房票”在推行之时，坚持政府引导与双方自愿相结合，尊重“双向”选择；坚持现房安置与分期付款相结合，履行“双保”承诺；坚持保交楼与稳民生相结合，取得“双好”局面；坚持商品房与安置房相结合，达到“双减”效果。从而充分尊重了安置户的自主选择权限和房企的自主销售权限，让整个过程公开、公平、公正，让群众热烈拥护，让房企踊跃参与，以3000余万元财政资金撬动了1.9亿余元的滞销商品房、消化了1.1万平方米的存量安置房，确保拆迁安置工作高站位、高质量、高效率推进。
石鼓“房票”在安置方式上，坚持从“立根本、谋未来”的高度进行考量，不仅是群众满意、房企减压、政府减负的利好方式，更有助力乡村振兴、加快推动石鼓高质量发展的宏大愿景，采取不能提现、转让、赠与等方式，让安置户拴心留人，选择留在石鼓区域内购房，既带动了当地经济发展，又减少了人口流失，为石鼓区推进乡村振兴、实现高质量发展提供了有力支撑。
这样的诚意、格局、情怀和智慧，何愁不三方共赢，强势“出圈”？
一座城市的发展最终取决于城市建设的理念、基础和格局；一座城市的幸福指数，最终体现在民生的惠及程度。当前，我国正处于“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”过程中，城市建设成为各地近年来以及今后一段时期拉动经济增长的重要引擎，石鼓“房票”值得大力推广借鉴。
（彭国军）
