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2023年08月11日 星期五
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城市更新如何避免“一拆了之”
——长沙市雨花区雅塘片区“城中村”更新改造调研

  雅塘片区石马村安置小区中城苑,毗邻小区便是雅塘文化公园。唐杰 摄

  湖南日报全媒体记者 欧阳倩

  【调研主题】

  老旧小区环境脏乱差,居民生活质量低;城市规划落后,空间破碎难以集约化发展;城中村“空心化”,发展疲软乏力……棚户区、城中村是城市高质量发展之痛。不少地方纷纷实施城市更新,让旧城换新颜。

  城市更新不可避免要拆迁,拆迁必然涉及群众利益。征拆被称“天下第一难事”。8月10日,记者走进长沙市最大的城市更新项目——雨花区雅塘片区,了解其如何保障好拆迁群众利益,顺利推进征拆。 

  【调研内容】

  拆迁后会安置在哪里?

  把最好的地块规划为安置用地

  在城市高速高质发展大潮中,菜农张香坤和她所在的雅塘片区石马村曾被“屏蔽”于时代之外。

  雅塘片区曾是长沙老工业基地集中区,有12家改制企业和2个城中村。随着时代变迁,企业或外迁或萧条,这里成为长沙最大的城中村和棚户区。

  从2010年起,张香坤便听说村里要拆迁。村民议论纷纷:“住了一辈子,这里环境虽差但处在中心城区,生活方便。拆迁后会安置在哪里”“以前依靠房屋收租,房子拆掉后生活怎么保障”……

  不少城市更新项目采取“腾地—卖地”方式。这样操作对政府来说简单、省事,但对片区发展不利。

  “简单卖地后,各区域、各地块、各村落‘各自为战’,常出现管网不配套、公共设施不匹配等问题。必须一盘棋统筹,城市规划、产业规划、管网规划、形象设计、功能配套‘五同步’,避免建成后修修补补。”雨花区委副书记、雅塘片区项目征拆指挥部指挥长余宏卿说。

  余宏卿介绍,启动棚户区改造之初,雨花区曾聘请多家知名设计单位做过规划设计。方案出台历经半年,几易其稿。仅排水系统一项,就分别与五六家设计单位反复推敲,反复论证。

  简单卖地,对村民也不利。一旦卖出,房屋选址、房屋建设方案、建设质量,这些关系到村民切身利益的细节就难得到落实。

  雨花区把最好的地块规划为安置用地。如在毗邻商圈、地铁口、劳动路主干道的地块规划建设颐景苑(自然苑),安置自然村村民;在靠近文化公园、学校、中心医院的地块规划建设中城苑,安置石马村村民。

  “这两个黄金地块如果挂牌入市,至少能给政府带来32亿元的收益,但雨花区舍弃这种简单卖地模式,选择自主开发建设安置区。”雨花亭街道办事处副主任谢铁罗说。

  回迁房万一不建了咋办?

  先建好安置房,打消顾虑

  “以前是人等房,现在是房等人。”8月初,石马村第四批征拆村民在村里的组织下去参观安置小区中城苑,村民蒋红霞笑着说,以前拆迁,大多是村民先把地腾出来,政府补助临时过渡安置费,再等几年新房建好后,村民才来看房、收房。“咱们村是先建好安置房,打消我们的顾虑。”

  高楼身着米色和咖啡色相间的“外衣”,简约又时尚,楼与楼之间点缀着苗圃花园,绿意盎然,麻石板路一侧还有雅致的廊亭供居民休憩。

  “村里集中招租的商业用地在哪里?”蒋红霞问出村民最关心的问题。

  石马村在征拆之初,原本按照当时的政策是“80+5”模式,即每个人获得80平方米的住宅面积,外加5平方米作物业商业面积。村民反对,希望能有商业保障其生活来源。

  雨花区立刻组织专班讨论,最终,在政策允许范围内,把模式变为“50+30+5”,即人均50平方米的保障住房,人均获得30平方米的公寓和5平方米的商业物业面积。公寓和商业面积由村里集中划定区域,并委托专业机构招商运营。

  不远处,两座公寓拔地而起,临街店面风格统一,贴着招商电话。看到这里,蒋红霞与村民相视一笑:“有专业运营团队,我们坐享租金,心里踏实。”

  在雅塘片区自然村,另一批村民在安置小区颐景苑穿梭。“房子刚完成主体建设,我们带着第三方机构来验收。”村民卢福清说。

  “建设全过程我们接受村民监督,提出异议后我们也会积极整改。”颐景苑建设单位之一雨花城投集团相关负责人说,颐景苑将在明年交付。

  过去几年,雅塘片区累计投入100余亿元,持续推进路网完善、拆迁腾地、村民安置等。目前已拉通“两纵三横”路网格局,彻底改变了京广铁路、二环线将片区南北割裂,进出只能靠韶山路的困境。

  拆迁后经济来源在哪里?

  大力发展楼宇经济和现代服务业

  从安置小区景塘家园出门500米,便是雨花区五江天街网红打卡地。夜幕降临,街上人头攒动,或怀旧或时尚的餐饮门店扎堆。距离五江天街不远处,便是城市综合体万坤图财富广场。

  景塘家园安置的是雅塘片区井塘村3000多户村民。“五江天街、万坤图财富广场,都是我们村集体资产。我们每人每年有9000多元分红。”村民彭斌说。

  这得益于当时制定的征拆政策,在确保就地安置后,村民将置换土地集约化运作。

  2013年,井塘村成立长沙鑫美景投资有限公司,并按照“生不增、逝不减”的原则,完成股权量化固化,村民变身股民。

  “从以前的种菜到现在‘种楼’,要带领村民改变原来面朝黄土背朝天的农业生产方式,大力发展楼宇经济和现代服务业。”井塘村党委书记张旭说。

  2018年,井塘村获领湖南首本农村集体经济组织登记证。村集体经济组织有了“身份证”后,井塘村“甩开膀子加油干”。

  目前,井塘村自持的商业建筑面积约6万平方米,近3年集体经济收入每年增长7%以上。

  “井塘村走出了征地拆迁后村民自主运营、发展产业的路子。这给城市更新如何提升村集体经济‘造血’功能作出了有益探索。”谢铁罗说。

  村里产业有了,但产业能持续多久,直接考验着村支两委的水平。这两年,雨花区频频组织村支两委走出去学习,并严格选配班子成员。以雅塘片区为例,村支两委学历要求“螺旋式”上升,而年龄80%在40岁以下。

  “一支有责任心、有水平的班子,才能带领村民走得更远。”雨花区委副书记、雅塘片区项目征拆指挥部指挥长余宏卿说。

  【调研感言】 

  用诚意换来百姓满意

  欧阳倩

  城市更新是城市转型发展的必然阶段。一些城中村、老旧小区改造必然涉及拆迁。但征地拆迁并不能“一拆了之”。走“一拆了之”老路子,对群众意愿和诉求充耳不闻,只会让城市更新走偏走样,丢失“人民城市人民建,建好城市为人民”的宗旨。

  雅塘片区在城市更新推动之时,保障了居民的知情权、监督权;建设完成之后,又给予了居民发展的自主权、参与权。像石马村还没腾地,先建回迁安置房,打消顾虑;自然村,村民直接到现场来监工;井塘村,村里集中开发,带着大伙奔富裕……政府用诚意换来百姓的满意。

  雅塘片区的城市更新是政府对城市资源的二次调配。先甩掉“城不城、村不村”的容貌,把路修好、把房建好,再导入产业。只有产业活跃,才能留得住人,村民生活才更有保障。

  记者在采访中听到一个细节,上世纪70年代,石马村石马路两侧有许多香樟树,是当地居民心中的绿色风景。石马村拆迁后,雨花区将这些樟树移栽至跳马镇。待石马村安置小区建成后,再将老樟树回迁,用这样的方式为村民留下乡愁。

  这样的情怀和细腻,何愁得不到百姓支持和拥护?

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