通讯员 谭德云

　　债务高达两亿元，但名下资产只有已经抵押的未完成工程。债权人的利益如何得到保障？面对已经严重资不抵债的房地产企业，破产管理人从引进建筑企业和专业销售团队入手，打通了破产企业的“任督二脉”，将几乎不可能变现的资产成功卖出了8000余万元，最大限度地保障了债权人的利益。

　　衡阳市鸿菱置业有限公司（简称鸿菱置业）是一家房地产开发企业。2018年7月，该公司因资不抵债、无资金运转，向衡阳市中级人民法院申请破产。法院受理后，依法指定湖南金马联合会计师事务所有限责任公司为破产管理人，并立即组织专业的注册会计师、评估师和税务师组成财税团队，聘请专业的律师团队共同组成的破产管理人团队，进行现场接管。

　　接管后，该所发现，鸿菱置业所处的境况远比想象的更复杂。公司有员工70余人，每月发放工资就需要近百万元。此外，鸿菱置业的债务高达两亿元，但名下变现资产全部系抵押的未完成工程，完工还需1100万余元的资金。

　　如何破局？第一要紧事就是做好员工的安抚工作。公司已经资不抵债，无法经营，员工也无法继续留下来。管理人接手后，通过协商方式，除个别留守人员外，均解除劳动关系。但员工反应强烈，集体上访。为维护稳定，管理人与人社局、钢管产业园区、政府、法院联动，一方面出具解除劳动关系方案，做好安抚工作，另一方面配合政府维稳，暂时稳定了员工情绪。同时，管理人通过与钢管产业园区、周边企业沟通，安顿了一部分家境困难的员工就业。同时，尽快出台了安置方案，稳定了人心。

　　人心安定了，但企业资产如何变现，债权人的合法利益如何得到保障？管理人通过招募，但没有任何企业愿意对该公司进行注资。因工程未完工，财产就无法变现，而且此时房地产行业已经开始下行。此路不通，只有另寻良策。管理人通过多次走访，与多家建筑企业沟通，由建筑企业垫资将剩余工程完工，工程完工后作为共益债务，如房产销售不出，则按评估价格以物抵债先行支付。终于，有建筑企业愿意伸出援助之手。

　　工程虽然完工了，还必须得把房子卖出去才能实现财产变现。房产通过拍卖形式公开拍卖，3次挂网后价格低至每平米2800元也未能销售一套。基于此，管理人紧急叫停网络销售，决定通过募集销售团队模式销售房产。在与5家销售团队接洽后，通过现场谈判，与债权人委员会成员共同选定深圳一家最有销售能力的企业合作。双方达成激励销售模式，第一个月销售完成10%，7个月内销售完成70%，否则不予结算销售佣金。

　　销售团队通过挨家走访，投入大量营销费用，同时联合了衡阳所有二手房中介机构，搜集了所有衡阳市有购房需求的客户。功夫不负有心人。销售团队在6个月内就完成80%的销售量。在启动销售时，刚好进入疫情防控期，管理人与销售团队一面做好疫情防控，一面保障房产的顺利销售。最终，该公司的177套抵押房产，除两套由抵押债权人自行购买外，其余全部售罄，获得资金8000余万元。

　　对于破产管理人来说，鸿菱置业的破产处置过程，无疑相当于一次无资金启动的房地产开发。房地产开发公司最大的债权人就是建筑企业，鸿菱置业作为开发企业，房产未完工，且拖欠了建筑企业巨额工程款。因未完工，也没有竣工资料，房产已经抵押，面临竣工资料、验收、办证等诸多难题。管理人在与施工企业沟通过程中，由于施工企业的债权被认定为普通债权，这些企业对施工资料均不予提供。而且多数施工企业管理不规范，资料无法搜集。于是，管理人申请司法鉴定，并向区政府、市政府出具报告，以遗留问题及改制难题入手，通过政府组织相关职能部门现场验收，让房产能办证，保障了购房户的权益，同时又避免了债权人的不配合，将企业现有资产盘活。

　　鸿菱置业的破产处置不仅解决了债权人的矛盾，也解决了原有购房户、现有购房户办证的问题。同时公司职工的权益也得到了保障。管理人大胆创新、因案施策，将一个已经处于烂尾的楼盘成功盘活，化解了重大的社会矛盾，维护了购房户和其他债权人的权益，实现了经济效益和社会效益的双赢。