2019年时光将逝，似乎没有哪一年像今年这么平静，却又如此色彩斑斓。

    这一年，“房住不炒”的主基调依然坚若磐石；这一年，居民购房行为逐步趋于理性，市场正向买方倾斜；这一年，土地市场“逢双限必熔断”的情况有所回归，土地市场逐渐降温；同样是这一年，不少楼盘真金白银地打折，长沙楼市进入平稳期。

    为此，我们对2019年进行了盘点，归纳以下6大楼市关键词，对长沙楼市进行概括性梳理，用文字记录着长沙楼市的变迁。 

    ■记者 卜岚

    一城一策

    精准调控促进楼市平稳健康发展

    “一城一策”的试点，预示楼市调控灵活性增强。

    与以往限购、限价、限售、限贷、限签等在全国铺开的政策不同，今年“一城一策”因地制宜的调控方式成为热门。

    自今年1月以来，福建省、河南省、浙江省、安徽省、成都市、上海市均密集提及“一城一策”。进入2月，这一态势仍在延续。除了山东省提出的济南和青岛外，2月22日武汉市房管局在年度工作会议上提出，将加紧制定完善本市房地产市场健康发展长效机制工作方案，稳妥推进“一城一策”试点。

    而作为新一线城市，其实，早在今年1月召开的长沙市住房和城乡建设局2019年工作会议上就曾提到，长沙将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善住房市场体系和住房保障体系，开展“一城一策”试点，着力构建长沙房地产市场平稳健康发展长效机制，实现“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。

    “精准的楼市调控势必要转向分类指导上来，不管方式、手段或力度如何，最终的目标都是为了促进房地产市场平稳健康的发展。”业内人士指出，“一城一策”更多的是在市场下行周期背景下，政策层面及金融侧面灵活地采取一些措施确保市场保持平稳运行。

     分化加剧

    有的楼盘无人问津，有的则中签者寥寥

    如果用一个词来描述今年的楼市，“降温”并不准确，“分化”才是2019年楼市的真相。

    今年5月，曾经是网红盘的梅溪湖金茂湾项目推出411套全装修住宅，由于前期因学校问题出现业主维权事件，开盘仅成交155套，去化率38%；8月8日，梅溪湖金茂湾2期5号栋推新，共推出117套面积为125-194m2的房源。不料成交更为惨淡，开盘仅卖出3套，去化率为2.56%。9月10日，芙蓉南路金谷豪庭推出了116套89-112m2的毛坯住宅，但开盘仅售出31套，去化率为27%。

    而另一边，5月4日，万科金色梦想首次开盘，开盘创造下了8个亿销售额的市场神话。5月25日，万科金色梦想紧急加推，推售的360多套新品在2个小时之内全售罄，所有房源一抢而光。6月14日，北辰三角洲推出1536套住宅房源，产品去化率更是达到100%。

    一边是无人问津，另一边却是中签者寥寥，长沙楼市正在上演冰与火之歌。

    湖南中原地产总经理胡治钢认为，长沙楼盘开盘表现分化格局仍在继续凸显，板块边缘及价格无明显优势项目蓄客愈加艰难；商务公寓竞争激烈，多项目将以低于预期价格入市。板块内“抢客肉搏”大战将继续上演，长沙楼市平稳特征或将更为明显。

    维权频繁

    “高价拿地，快速卖楼”模式致质量问题频发

    没有维过权的人，都不敢说这两年买过房。

    近日，长沙59个项目涉及“问题混凝土”引发市民对房屋质量的关注。

    与此同时，长沙“楼裂裂”、“楼歪歪”多次出现：光明E城贯穿性裂缝、钰龙天下出现墙壁开裂玻璃炸裂、楚天逸品墙体用手一点即可戳破……

    今年5月，长沙楚天逸品业主李女士投诉称，小区房屋墙体开裂整改了5次之后仍在开裂，墙上全部是洞，用手一点即可戳破。墙体空心开裂，踢脚线空隙可塞手指。板材发霉，橱柜未预留消毒柜插孔。

    “小区5-7栋多处出现贯穿性裂缝，某户型主卧同一位置还出现了相同的裂缝。”11月14日，长沙光明E城的多名业主向记者投诉，房子多处贯穿性裂缝、垃圾站严重影响居民生活环境、小区连廊存在安全隐患、甚至在地下车库还藏着一个十余平方米的建材店……

    一名品牌房企负责人透露，在房地产白银时代，不少地产企业融资受限、负债高居不下，只能依靠高周转快速回笼资金，从而建房、交房、销售的速度在大幅缩短，“而且拿地成本在迅速上升，在不断压缩着房地产行业的利润。于是‘高价拿地，快速卖楼’的模式之下，质量问题频发也在意料之中。”

    以价换量

    房企加紧“抢收”

    回笼资金

    在房地产进入白银时期，楼市降温后冲减了人们对于房价继续上涨的预期，观望情绪加剧，不少开发商开始“以价换量”，通过降价来赢得市场、赢得消费者，再通过市场复苏来稳定房价。

    国家统计局最新数据显示，11月70个大中城市中，新建商品房价格环比下降21个，较前一个月增加了4个；二手房价格下跌33个，连续2个月超30城二手房价格下调。其中，新房、二手房价格均环比下跌的城市有18家，包括合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳等热点城市。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，根据简单算术平均计算，11月全国70个城市新房价格指数环比增幅为0.3%，同比增幅为7.3%。11月房价指数同环比增幅均较10月有所收窄，进一步凸显了当前房价“涨幅收窄、降价促销为主旋律”的态势。

    “以价换量”的背后是，年底偿债及业绩冲关双重压力下，房企不得不加紧“抢收”回笼资金。比如11月，如南山梅溪一方开启了1.1元抢拍“5折秒杀购房券”活动，中建嘉和城凤凰台发布特价房源每日限量5套，最高优惠5.2万元等优惠信息。岳麓区金辉优步花园也推出“限时钜惠，最高立减28万”的打折信息。

    买方市场

    供销比为1.33

    长沙楼市供大于求

    随着限购门槛的提高，有“房票”的少之又少，市场的天平已经向买方转移。

    根据湖南中原研究中心的数据显示，2019年全年，长沙购房需求预估量约为7.3万人，有效客户量减少，而全年供应量约97119套房，2019年供销比为1.33，而2018年供销比为1.13，2017年的供销比0.93，当时还处于供不应求的状态。2019年市场供应量大于需求量，供求关系已经注定。

    而在之前，就有湘江新区洋湖国际新城附近某楼盘，要求验资30万可看样板间。位于湘府路附近的印湘江更是设置了看样板要验资100万的高门槛，但今年要求验资的项目明显减少，更多的是在真金白银的打折。

    业内人士指出，长沙楼市的变化很直观，实现了从“卖方市场”到“买方市场”的转变，供不应求局面已经结束。从目前的监测情况看，长沙楼市供求平衡，投机炒房因素已经被排除在市场之外，房价也相对稳定，楼市降温后冲减了人们对于房价继续上涨的预期，观望情绪加剧。

    供应高企

    利润率走低

    房企拿地更理性

    与往年相比，今年长沙土地市场可谓是“供应高企，但溢价走低”，这也意味着面对竞争更激烈的市场，开发商拿地态度也更为谨慎。

    根据湖南中原数据平台统计，2017年全年，长沙内六区共供应经营性用地建面603万m2，供应量小，房企竞争加大，内六区经营性用地整体成交楼面价3579元/m2，同比大幅上涨63%，全年整体土地溢价率42%。

    而今年1-11月，长沙内六区累积供应经营性用地建面1594万m2，加上12月的土地供应情况，全年土地供应建面预计将是2017年的3倍，体现了长沙加大土地供应的决心。不过，房企们拿地意愿降低，前11月的土地成交楼面价平均为3563元/m2，溢价率仅为4.7%。

    利润率越摊越薄，房企拿地更理性，“逢双限必熔断”的现象也有所回归。10月18日，湘江智谷·人工智能科技城088号双限地无人出价遭遇流拍，这也是2019年以来长沙首宗流拍的双限地，地块需自持1.5万m2酒店。住宅毛坯最高售价9800元/，起始价74688万元。