本报12月19日讯   为确保广大市民买得到房，买得起房，长沙推出限价商品住房。限价商品住房价格怎么定？记者今天从长沙市发改委获悉，《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》(下文简称《办法》)日前已印发。

    根据这一最新的楼市调控政策，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成，平均利润率为6%-8%，有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。业内人士认为，《办法》会影响部分购房者的非理性预期，也能保证开发商的利润，促进房地产市场健康平稳发展。

    平均利润率为6％-8％

    《办法》明确，限价商品住房是指按合理标准建设、政府限制销售价格的商品住房，不含住保部门建设和提供的保障性住房。限价商品住房基准价格的制定原则是以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三方面利益。长沙市价格主管部门负责核定长沙市限价商品住房基准价格，市住建、国土等部门配合市价格主管部门做好长沙市限价商品住房价格管理相关工作。

    根据《办法》，限价商品住房价格由成本加利润加税金构成。《办法》对限价商品房的成本进行了详细规定，成本构成主要包括楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金等。利润是指限价商品住房开发经营企业按规定计提的利润。 限价商品住房的平均利润率为6％-8％。税金按国家税法和有关政策规定执行。

    这些费用不得计入房价

    《办法》规定下列费用不得计入限价商品住房价格：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与限价商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

    根据程序，房地产开发经营企业将申请核价资料备齐后，由市价格主管部门采取政府购买服务的方式，委托第三方专业机构进行成本审核，并由市成本调查队进行复核。此后，市价格主管部门根据开发企业申报资料和成本审核情况制定限价商品住房基准价格，该价格也是楼盘限价商品住房均价。

    根据《办法》，长沙的房地产开发企业应当将限价商品住房价格按照国家有关规定做好明码标价。凡违反国家明码标价等相关规定的，将由长沙市价格主管部门予以严肃查处。

    ■记者 卜岚  陈月红

     解读

    限定利润，让开发商有利可赚

    2016年下半年以来，被称为“房价洼地”的长沙楼市火爆。今年以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。

    限价商品房，又称限房价、限地价的“两限”商品房，是一种限价格限套型(面积)的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。

    早在今年9月，长沙市就首次推出定向限价商品住房，住房套型建筑以90平方米以下户型为主，单套建筑面积不高于120平方米（含），销售价格由政府相关部门确定，低于同地段商品房。据悉，第一批已(拟)开工20个项目，建设11682套，预计其中2702套住房年内即可上市供应，第二批建设计划也在抓紧制定中。在首批公布的20个项目中，建设定向限价商品住房套数最多的是芙蓉区新桥小区三期项目，将有1208套房屋推出，其销售价格仅4950元/平方米。

    而这次，长沙要求限价商品房利润控制在6%-8%，这也无疑在房地产行业掀起了不小的“浪花”。湘经联执行会长兼秘书长、星语林·南壹号项目总经理李杰认为，《办法》给出了限价房的明确意见和操作细则，对长沙楼市的平稳健康发展有促进作用，还将影响部分购房者的非理性购房预期。

    “但该类商品房，从某种意义上来说，非真正的商品房。政府在出让限价房土地时的顶层设计，本身带有长效性机制示范性作用，限价房本身也带有一定的住房保障性质。”李杰认为，这类土地目前还是非主流，占比极小，加上房地产开发本身具有较长的周期，对整个市场影响有限。

    在合富辉煌分析师周明看来，这个政策限定利润，也为解决新房“面粉高过面包”的问题提供了思路，让开发商有利可图。“按之前政策，部分楼盘的拿地价格就已达到了7000元/m2，限价之下，核准的售价也仅为每平方米8000多元，开发商几无利润可言。”