尽管楼市调控政策不断加码、打击“炒房”声声从紧，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然显得遥不可及。记者近日在北上广深一线城市以及武汉、南京、苏州等二线城市调查时发现，高房价时代，各地正在探索建立购租并举的住房制度，租赁市场迎来“黄金发展期”。

     政策利好、市场需求，

    住房租赁市场前景广阔

    2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

    据业内专家介绍，目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，大力发展专业化的住房租赁经营企业，有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用，提高租赁市场的透明度，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。

    近日，记者在梳理广东、广西、贵州、宁夏等地相继出台的实施意见时发现，规模化、机构化运作成各地鼓励的主要方向。既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

    种种利好因素刺激下，品牌长租公寓在住房租赁市场上异军突起。“与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。”业内人士表示，从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

     满足不同群体需求，

    万亿级市场前景可期

    上述专家称，中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级住房租赁市场。

    链家研究院的报告也显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

    记者采访了解到，品牌长租公寓是目前市场上正在兴起的专业租赁企业，其商业模式主要有两种：一是房地产开发商自持物业从事租赁，如万科旗下的泊寓万汇楼店，不过，这一模式市场份额占比较小。二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，这种“二房东”角色是当前租赁市场的主要形式，例如魔方、YOU+、链家自如等。

    深圳万科泊寓合伙人陈晓炜介绍，泊寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、重庆、沈阳等14个城市开设了42家门店，其中在深圳，泊寓已获得8800套长租公寓，2017年预计投放5000至8000套，基本覆盖深圳所有区。未来三年深圳泊寓的整体规模将达到10万间。

    目前，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国15个大中城市房屋租赁数量约3万间。魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚表示，我国住房租赁市场未来将形成“高端有市场，中端有服务，低端有保障”的格局，呈现多品牌切入细分市场的趋势。

    从价格方面看，各地有差异，面对企业的集体公寓，按床位出租，每张床位月租金基本在500—1500元；白领公寓标准，在北上广等一线城市月租金在3000—6000元，二线城市在2000—4000元。

    旭辉控股董事长林中称，旭辉领寓国际社区将涵盖服务式公寓、白领公寓和青年公寓等产品，从而满足不同的租客群体需求。

     发展仍面临难题待解，

    期待各地加快出台实施细则

    长租公寓市场前景广阔，但业内人士认为仍面临一些瓶颈和难题。

    陈晓炜说，现在拿的房源基本上都是工业用地、商业用地或者城中村，电费、水费都比较贵。

    自持物业从事租赁业务也面临经营难题。万科高级副总裁谭华杰表示，土地成本过高大大降低了租金回报率，对资产持有者来说很难从出租中赚钱，这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

    “机构租赁企业还面临资金成本高的挑战。”中原地产首席分析师张大伟说，在北上广等大中城市，住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率5%，而国内资金成本的年化是5%至8%。

    “发展租赁业务还需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应赚钱。”张大伟建议，应进一步完善租赁金融市场，畅通险资、债权等融资通道，特别是一些低利率资本工具。

    广州万科长租公寓负责人张成皓说，目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房，将土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题，我们期待各地能加快出台实施细则。

      新房市场

    新房降价空间打开 

    购房者观望情绪愈浓 

    3月以来，全国楼市再出新一轮调控措施，据不完全统计，目前已有60多地加码楼市调控。

    记者采访发现，目前地方住建部门普遍采用限制高价楼盘入市、控制预售证发放节奏等“限价”手段以缩减成交量，保证新房价格“环比不增长”。

    以深圳为例，该市新盘平均去化率为45%，效果明显较差。房价方面，在地方政府的严格调控下，2017年一季度住宅价格趋稳。

    从中国指数研究院监测的上海、广州、深圳、南京、苏州、厦门、武汉、成都、南昌等13个重点城市新开盘定价来看，2017年开年后，29.5%的项目价格与上次开盘持平，18.8%的项目较上次开盘下跌。而在涨价盘中，新房价格仅平均上涨0.6%。

    记者调查发现，因预售证审批不下来而延期推盘的项目不在少数。

    目前已取得预售证且顺利开盘的项目基本都是在售价上有所“退让”的。上海万科“天空之城”项目负责人称：“这个项目本来销售单价准备定在每平方米8万元左右的，现在批下来的价格是6万元。政府调控从紧，开发商也要适当‘割肉 ’啊。”

    此外，开发商还采取先推低价刚需盘“走量”的策略，以快速回笼资金。

    迹象显示，多地新楼盘的价格开始松动，但同时，购房者的观望情绪也日趋浓厚，出手更为谨慎。

    据上海中原地产数据显示，3月份上海新建商品住宅成交面积同比下滑66.5%，为5年来同期最低。

    在上海，刚需购房者李宁杨表示，由于支付能力受限，价格是买房时首要考虑的因素。“目前感觉楼市不太稳定，我想观望一段时间再说。”

    上海中原地产市场分析师卢文曦认为，市场预期调控仍将继续从紧，再加上购房者原本就已非常浓厚的观望情绪，后续新房和二手房市场的量价走势将更加承压。

    “现在市场进入了博弈期。房企推盘上仍偏保守。未来是否会出于业绩和资金压力，降价跑量，还有待进一步观察。”易居智库研究总监严跃进说。

    二手房市场

    买家不再“抢”房  

    卖家不再“坐地起价” 

    今年以来全国数十城市升级楼市调控措施，由于近期二手房价格涨幅超过新房，因此成为此轮调控的主要目标。记者近日走访北京、广州、上海、厦门、成都、河北等地发现，新政出台后，不少二手房中介门店的业务量大幅下滑，购房者从火烧眉毛似的找房、“抢”房，到心平气和地议价和观望，业主的报价也开始有所松动，不再“坐地起价”。

    针对近一段时间二手房市场出现过热行情，各地“升级加码”的楼市调控措施中，提高购房门槛、“认房又认贷”、提高二套房首付比例、限制“假离婚”、遏制“学区房”炒作、不动产权证未满2年不得上市交易等政策，对二手房交易降温产生了比较明显的作用。

    记者在二手房市场采访时也发现，随着新一轮政策的收紧，市场预期正在发生改变，买卖双方博弈明显，并直接导致二手房交易的降温。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，楼市调控政策的持续收紧，对缓解市场恐慌情绪、稳定预期起到了立竿见影的效果。

    分析人士指出，目前热点城市的二手房市场以换房为主，客户和业主具有同一性。调控导致部分需求退出市场，需求减少的同时供给同步下滑。

    ■据新华社