本期主题：房屋买卖纠纷

    时下，房屋买卖成了焦点，“楼王”、“地王”不断涌现，各地的炒房潮也是此起彼伏。然而，当你购买二手房时，是否遭遇“坑人中介”？是否遭遇“抵押房”？如何避免这些购房风险，值得我们提前做足功课，防止“赔了夫人又折兵”。

    ■记者 杨昱 虢灿   

    通讯员 李丹 罗政 

    （文中人物均为化名）

    案例1

    门面遭代理人半价贱卖

    过户了才发现

    价值五百多万元的门面，位于长沙闹市区，突然有一天业主得知这个门面不是自己的了，转让门面的竟是自己非常信任的委托代理人，他以半价把门面卖给了他人。长沙的杨华把代理人和门面现在的业主一起告上长沙市芙蓉区人民法院，近日，法院判决代理人签订的买卖合同无效。    

    门面被卖业主事后才知情

    杨华是长沙人，他在长沙人民东路一楼盘拥有2百多平方米的门面，已出租数年。

    2014年6月，杨华的父亲因为资金周转，找了邓放以及胡某、周某等几个人借钱。父子俩一合计，以杨华的门面作担保，借了450万元。这450万元中，一部分是邓放自己的钱，还有一部分是邓放找胡某等人借的。杨华与邓放签订了《借款合同》，签合同时，胡某等人都在现场，当场拍板了利息、还款情况等事项。

    签合同的第二天，在胡某等人的要求下，杨华给借钱的中间人苏鹏出具了《委托书》，委托他全权代为办理门面的抵押借款还款、出租出售等，还办理了委托公证。

    杨华收到借款后，全部交给了父亲，分期还钱的事宜也由父亲在处理。

    今年2月，杨华的父亲因病去世。一个月后，杨华突然接到门面租客的电话，说胡某等人找上他，称门面已经过户到他们名下。杨华马上去房产登记机关查询，才发现门面已经在2月底过户给了胡某等人，转让的价格240万元，门面计税金额341万多元。而经手门面过户的，就是代理人苏鹏。

    杨华认为苏鹏滥用委托代理权，在他对价格毫不知情的情况下，以明显低价转给他人，有恶意串通之嫌。他起诉到芙蓉区法院，请求法院认定他们签订的房屋买卖合同无效。

    法院判决买卖合同无效

    芙蓉区法院公开开庭审理了该案。庭审中，苏鹏称，他与本案的其他人都是业务上的朋友，不存在恶意串通，他卖掉房子没有超出委托书的权限。

    胡某等人称，因为杨华的父亲突然去世，导致逾期还款17个月，苏鹏因为担心被追究担保责任，从而代替杨华转让过户门面。

    经法院委托的评估公司估价，涉案门面在2月份合同签订时，价值510多万元。

    法院认为，杨华的委托书经过了公证，他本人也知情，委托书是合法有效的。而完税凭证上显示门面的计税价格为341万多元，另缴纳了63万多元的过户税费，而签订的买卖合同中约定的交易价格是240万元。评估公司估价510万元不包含门面过户税费。苏鹏在没有向杨华报告房屋交易价格等事项的情况下，与胡某等人签订合同，且无论交易价格是240万元还是341万元，都明显与房屋市场价值相差甚大，双方房屋买卖行为明显为事前串通，实际损害了杨华的财产权益。最终法院判决苏鹏与胡某等人签订的房屋买卖合同无效，胡某等人在判决生效后十天内返还房屋，并协助杨华将房屋产权恢复登记到杨华名下。本案中4万多元的评估费用也由苏鹏、胡某等人承担。

    案例2

    花87万元买“按揭门面”

    过不了户要不回钱

    常德的封先生花87万元购置门面，只为帮朋友解围。然而，合同签了，钱也付了，却始终过不了户，原来房屋已被抵押贷款。眼见朋友如此不义道，封先生一怒之下，将其告上了法庭。10月27日，长沙市雨花区人民法院二次开庭审理了此案，最终驳回了原告的起诉。

    帮好友解围却“陷坑”

    因公司财政出现坏账，长沙的周先生急着融资来解燃眉之急，于是找到好友封先生，想转让自己的一处门面，求急钱来“救火”。

    该处门面位于长沙市雨花区盛世华章小区，面积为63.15平方米，产权系周先生和另一位好友共同拥有。封先生看过门面后，已于2016年1月与周先生签订了购房合同，同意以87万元购得该处门面50%的产权。

    在支付完87万合同款后，双方约着在2016年4月去办过户手续。可周先生却以各种理由来搪塞，这可让封先生气不可遏，怒将好友告上了法庭。

    经法庭调查，这处房屋还处于按揭之中，借贷银行也不同意周先生来过户。银行委托律师明确表示，该处门面的借贷属于一个整体，不可能将其划份处理，要过户，只有先清偿了所有债务才行。

    法官：最好办理预告登记

    10月27日，长沙市雨花区人民法院第二次开庭审理了此案，驳回了原告封先生的起诉，当事双方也同意庭后自行协商解决。

    “在二手房交易时，购房者最好到房产登记管理部门查询相关清单，不能仅凭一张房产证来认定。”法官认为，二手房买卖过程中，房屋处于借贷之中是常事，购房者得事先获知房产的登记情况，才能免受中介的忽悠，交了钱却过不了户。

    法官指出，在现实的交易过程中，对于已设立了抵押登记的房屋，若要进行转让，须经抵押人出具相关书面文件，或是先清偿抵押贷款再进行产权转让。

    “双方在签订房屋转让合同后，最好去房屋登记部门作预告登记。”法官说，二手房交易中，出现一天一个价的“反水”情况很多，或是卖房者会进行二次合同。为了保证购房者的利益，签订合同后，去房屋登记部门作预告登记，在法律处置上将获得优先权。

    律师说法

    先查清房屋账面

    清单才“靠得住”

    “在进行二手房交易前，去房屋登记部门查清房屋的账面清单，才是避免‘掉坑’的关键。”湖南万和联合律师事务所律师李健指出，二手房交易中，经常出现一房二卖或将购房屋是否设定抵押等问题，购房者需特别警惕。目前，全省各地的房屋登记部门的名称和所属部门不同，但一般都是由住建部门主管。

    尤其是二手房交易，在选择中介机构时，首先要核实该中介机构是否具备相关的经营许可证，可要求中介公司提供营业执照的复印件。其次对于买房者，一定要查明对方的身份及房产的真实信息，比如卖房者是否为房屋所有权人，房屋是否已被抵押或被法院查封，是否按揭贷款买的房子，贷款额多少，是否共有人等等。购房者可凭身份证件去房产交易中心查询将购房屋情况。

    在交易时，最好走资金监管，不要将资金直接交付于卖方或者中介机构。通过资金监管来约束房产交易，从而有效保证购房者的资金安全及产权顺利交接。

    最后签订买卖合同时，应仔细阅读，中介机构提供的格式合同往往都偏向己方。对合同中的房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等重点条款应约定明确，避免签订“霸王条款”。同时注意保留往来中的合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件等书面材料，防止发生纠纷时处于不利地位。