本题主题：租赁纠纷

    租个门面做生意，大门突然被施工挡住了，损失该谁来赔？出租自家的门面，对方拖欠租金几个月，还说让保证金来抵租金怎么办？门面出租中遇上这些棘手的问题怎么办？看看其他人是怎样处理这些烦心事的。

    ■记者 虢灿 通讯员 夏江霞

    一

    修路致营业收入下滑 

    法院酌定减免七万多元租金

    租门面做生意，眼看生意越来越红火，不料商铺门前突然开始修路，商铺大门被挡住，一挡就是八个多月，生意越来越冷清。常德市民马女士急了，一纸诉状状告房东，请求法院判决减免四个月租金。近日，常德市安乡县人民法院公开开庭审理了这起租赁合同纠纷案。

    2012年12月，马女士想开家儿童游乐方面的店铺，几经选址，她与某房产公司签订商铺租赁合同，合同约定房产公司将坐落于安乡县深柳镇一处商铺出租给马女士用于经营儿童商场，租期7年，租金第一年为26万元，从第二年起逐年递增7%。商场开业后，生意一直不错，但2015年6月，当地政府启动深柳大道改造工程，工程持续8个月，至2016年1月底全线通车。修路期间，马女士承租商铺门前的道路被基本封闭，交通不便对其经营造成较大影响，营业收入急剧下滑。生意受损的马女士很着急，她起诉房产公司，请求法院判决房产公司为其减免4个月房屋租金。

    法院经审理认为，根据租赁合同标的物为商铺的特点，道路通畅应为合同履行的基础。在合同履行过程中，因政府较长时间的修路导致承租门面交通不便，直接影响承租人的正常经营。对于双方当事人在订立合同时无法预料的这种情况，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。法院酌定房产公司在2015年租金中为马女士减免三个月租金共计74400元。

    二

    商场冷清，租户拒缴租金被起诉

    房东可以不退履约保证金吗？

    长沙的周先生在河西某商业广场买下门面，租给了别人做甜品店。哪知因为商场招商不理想，生意冷淡，租客以此为由拖欠几个月租金，将租户起诉到法院，要求返还租金并赔偿违约金。近日，长沙市岳麓区人民法院审理了该案。

    2015年10月，周先生将他名下位于河西某商业广场的门面出租，租赁合同约定了租期3年，每月租金1.5万多元，按季支付，租户缴纳两个月的租金作为保证金。合同签订后，3月31日，按照约定，第二季度租金应该到账，但周先生迟迟没有收到，他多次沟通无果，6月5日，周先生一气之下把门面的大门锁上，半个月后，租户发短信给周先生说，门面不租了，再也难联系上。周先生一气之下，将租户告上法庭。

    法院审理查明，双方签订的租赁合同合法有效，签订以后，任何一方不得随意擅自解除或终止合同，如乙方违约，则甲方有权没收本合同项下的所有保证金。    

    签订合同后，两被告在合同履行过程中存在根本违约，周先生要求支付拖欠租金的理由正当，法院予以支持。租户无权要求周先生返还履约保证金。

    律师说法

    签合同分清

    “订金”和“定金”

    湖南睿邦律师事务所执行主任刘明介绍，房屋尤其是门面租赁中，所有权利义务承诺都应当写进合同，同时，再三核实对方身份。

    签合同时，注意合同中的用词，比如“订金”和“定金”。“定金”才是法律术语，定金具有债的担保性质，收受定金的一方违约，应当双倍返还定金；交付定金的一方违约，无权要求返还定金。相反，收受订金的一方违约，只需返还所收受的订金即可，而无需双倍返还，交付订金的一方违约，在赔付对方违约损失后仍然可以要求退回订金。

    在商铺营业中，如果遭遇到重大项目施工或是拆迁，先明确施工或拆迁的具体时间，如果在合同签订前就已经发布施工消息或是拆迁通告，房东有意隐瞒，租户有权收回押金，并要求对方赔偿损失。