常德市民姜女士在小区一口气购买了4套房，购房时开发商承诺只收她一套房屋的物业费，并将该承诺写进了购房协议。姜女士没想到，她因此被物业告上法庭，拿着与开发商签订的合同，官司却打输了。

    4套房只交1套物管费

    4月1日，姜女士被她所住小区的物业公司告上法庭，理由是她在小区里有四套房屋，却只交了一套房屋的物业费，欠款7300余元。姜女士觉得很委屈，因为当初在购买房屋时，房地产开发公司承诺，只收她一套房屋的物业费。

    2005年，姜女士从房地产公司处购买了该小区的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套则用于开办幼儿园。

    “你说这白纸黑字的，现在说它是废纸一张？”姜女士说，当时她与房地产公司约定，三套房屋按幼儿园的格局建造，其购房价格高于市场价格。而房地产公司则在《购房合同书》附件中承诺，姜女士的物业费“四套终身按一套收取”。

    房开商无权擅自决定

    从购买房屋开始，姜女士就一直只交一套房的物业费，她和物业之间也一直没有发生过任何分歧。直到2012年，物业公司开始频频催促她交另外三套房子的物管费。原来，在2012年以前，物业和房产公司实际由同一个法定代表人控制。2012年以后物业公司更换了法人代表，要求交4套房的物业费。

    法院审理后认为，房地产公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。姜女士与房地产公司间形成的是房屋买卖合同关系，而与物业公司间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。

    在未获得物业公司授权委托的情形下，房地产公司无权擅自处分物业公司权利，无权在《购房合同书》附件中承诺减免姜女士的物业费。因此，《购房合同书》附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，姜女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。

    最终，安乡县人民法院对该案作出一审判决，姜女士需支付物业公司2012年1月1日至2014年12月31日期间其余三套房屋物管费，合计7300余元。

    提醒

    减免物业费

    需物业承认

    目前，一些房地产开发商与物业公司都有千丝万缕的联系、甚至是“父子”关系，但在法律上是独立的民事主体。法官提醒消费者，不能单凭开发商的“一面之词”，而应当要求开发商出具其与物业公司一起承诺的“减免物业费”书面文件。

    “开发商为了促销，可能会在售楼广告中作出‘买房赠送×年物业费’等类似的广告，但这只对开发商本身具有法律约束力，对物业公司有没有效力要看开发商与前期物业管理公司在合同中有无明确规定。”该案承办法官表示，一般来说，开发商作出了赠送物业费的承诺，会在前期物业管理合同中对此项促销承诺有所载明，但是在房屋交接时，购房者还是需要仔细阅读前期物业公司提供的物业合同中有无关于赠送物业服务费的条款约定。像姜女士遇到的这种情况，她可以追究开发商的违约责任。

    ■记者 王智芳 实习生 邓珊 通讯员 夏江霞 顾关