无论市场看涨还是看跌，不可否认的一个事实是：7月全国新建商品住宅价格普遍下降了。

    国家统计局最新发布的数据显示，全国抽样调查的70个大中城市中，有64个城市新建商品住宅价格（不含保障性住房）环比下降，维持价格持平的城市仅有4个，价格上涨的城市仅有2个，其中长沙跌幅为1.5%。

    来自长沙市房产研究中心统计的数据显示更为凶猛：2014年7月，长沙内六区新建纯商品住宅均价环比下跌3.45%，均价6486元/m2。

    新增市场变身存量市场

    2014年已逾半载，被贴上“白银”标签的房地产行业，今年的成色却并不如预期。

    从年初至今，全国自上而下的大数据始终没有起色，最初被称作“个案”的零星降价行为也逐渐蔓延。长沙一名商业地产项目负责人判断：在市场并无明显利好刺激的背景下，“以价换量”的局面将持续全年。

    就在前不久，国家统计局发布了另一组数据正支撑着“以价换量”的冲刺全年的可能：截止到7月底，全国商品房待售面积进一步攀升，全国库存面积比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，再创历史新高。其中，住宅待售面积增加541万平方米。

    而反观销售市场，全国1-7月商品房的销售面积为56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份扩大1.6个百分点，其中，住宅销售面积下降9.4%，销售额下降10.5%。

    对此，业界对已历经多年高速发展的市场逐渐形成一种定调：市场开始由增量市场逐渐转为存量市场。

    “微刺激”促消库存

    “‘量’的下行，不一定会直接导致‘价’的下行，但会为此埋下伏笔。”一名长沙金星北片区的楼盘负责人表示，鉴于开发成本较高，开发商若不是被现金流逼急，通常也只能做到合理让利。

    在他看来，房地产行业经过多年发展，早已告别暴利时代，目前大家面对的是相对理性的“薄利多销”市场，这也是长沙房价维稳“6字头”，“微跌”的根本原因。

    以金星北片区的龙湖地产为例，这块紧邻谷山的别墅+高层开发用地，楼面单价近1500元/平方米，其别墅产品较高的开发成本，以及高层产品4000余元的均价，让利润变得非常透明。

    该名开发商表示，当下可以庆幸的是，一级开发的推地速度已经明显放缓，各地政府都在想办法逐步消化前期供应量过大导致的市场风险。但由于市场存量较大，预计到明年初，房价都不会出现抬头。至于众人所关心的“望八条”，从他所在的项目看来，目前还只是一个框架文件，具体实施细则还没有落实到各个项目。

    在随后的走访中，三湘都市报记者发现金星北的多数开发商都认为，价格微跌、政策松动都是对销售市场的“微刺激”。“毕竟还是能刺激区域销售。”■记者  刘婞

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    组合促销花样百出

    随着库存升温，房企跑量的花样已经不再局限于“以价换量”，在本轮销售市场的竞争中，不愿意进入降价阵营的企业和项目，纷纷玩起了组合型促销。

    以万科魅力之城为例，6888元/平方米的封顶价并非真正价格上限，参与了万科魅力之城首轮6666元/平方米封顶团购的田女士告诉记者，实际购房价格仍然接近7000元，所谓“封顶”是在各种优惠叠加以后，得出的价格。

    而汇聚了十大尖端科技的当代·万国府住宅打起了“豪宅+豪车”的组合牌，据了解，前100名购房者均送出奔驰车，90平方米送奔驰smart，130平方米、140平方米送奔驰B180，180平方米户型送奔驰GLK300。