楼市“金三银四”已经收尾，今年，长沙楼市的“成色”如何？

    根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市新建住宅的全样本调查显示：长沙4月抽样楼盘235个，样本均价6952元/m2，较上月环比微跌0.74%。而长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的结果显示也不乐观：“五一”所在当周，长沙市内六区新建商品住宅网签均价和一周网签量环比均下跌。

    如今，越来越多的新建房地产项目陷入“房价”与“跑量”的博弈暗战。而与此同时，伴随着地铁2号线开通，沿线二手房的成交一度火爆；城区多个商业中心均衡发展，也带来了优质写字楼和商铺租售的欣欣向荣。想给长沙楼市走势下个结论，很难一言概之。

    楼市

    新建住宅篇

    4月长沙住宅均价同比略跌、环比略涨

    6631元！“捡漏”可以有

    长沙市房产研究中心的最新数据显示，4月长沙地区新建商品住宅网签均价环比上涨3.27%。

    房地产业内人士认为，4月均价略有上涨，但受多重因素影响，房价上涨动力仍然不足，开发商平价开盘、打折促销等活动将成为未来一段时间的常态，不失为购房者“捡漏”的好时机。

    增幅下滑

    但仍然持续增长

    “今年房地产投资和销售增幅都将快速下滑，但仍然是持续增长。”3月底，任志强来长沙时曾分析：房地产增长只能是在个位数。

    如今看来，这位“预言帝”的谨慎乐观在4月很快得到了兑现。长沙市房产研究中心发布的数据显示，4月长沙地区新建商品住宅网签均价为5896元/，同比下跌4.04%，环比上涨3.27%；内六区新建纯商品住宅网签均价为6631元/，同比下跌1.93%，环比上涨1.92%。

    此外，4月长沙地区新建商品房网签111.43万，同比减少29.56%，环比增长15.33%；内六区新建商品房网签76.97万，同比减少34.66%，环比增长22%。

    开发商消费者

    心理博弈再现

    4月份的数据相对乐观，而刚刚过去的“五一”小长假，长沙楼市并没有迎来预期中的小高潮，而是呈现量价齐跌趋势。

    长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的结果显示：4月27日至5月3日，长沙市内六区新建商品住宅网签均价6386元/m2，环比下跌2.7%；一周网签量为1741套，环比下跌15%。

    一边是政策走向的不清晰、信贷的紧张，一边是地铁开通长沙前景的看好，消费者再次陷入观望。长沙统计局数据显示，截至4月1日，长沙市内六区商品房存量面积2572.34万m2，库存总套数接近24万套，开发商的去化压力巨大。

    岳麓区某项目营销总监表示，“楼市深度博弈其实才刚刚开始，就看开发商能不能挺过二季度这个关键时间段，短时间内房价大幅度波动的可能性不大”。

    业内观点

    购房者“捡漏”机会不少

    “数据是最真实的，从多个专业机构统计的大数据来看，今年长沙房价一直呈现出‘上不去、下不来’的趋势。”湖南省工商联不动产商会秘书长李咏表示，各大房企价格搏杀或者在所难免，但在房价暂且稳走的2014年，不失为最适宜买房时机。

    回顾4月，“0压力购房”、“0首付”、“一成首付”、“买房送车”等促销活动屡见不鲜，但真实均价并未见明显下降。以万科·白鹭郡为例，2013年首次开盘均价约在8200元/左右，今年4月底开盘的房源的确给出了一定力度的优惠，加上开盘“交6000抵30000”的优惠，折后均价约在8000元/左右。万科·白鹭郡策划经理赵子梵告诉记者，即便是首期开盘的清盘的顶楼和一楼，促销价也在7000元以上。

    截至4月底，已经有多位专业机构的人士公开指出，多数楼盘的成交量和价格将保持相对平稳，在促销的基础上，部分楼盘出现了房价小幅下跌，是基于高企的销售任务和市场观望浓郁的情绪，不会出现颠覆性的房价大逆转浪潮。

    “见好就出手。”李咏认为，在房价整体向上的基数上，偶尔出现短期小波动，正是购房者的最佳购买时机。

    ■三湘华声全媒体记者 刘婞

    楼市

    二手房篇

    地铁“点燃”长沙二手房交易热情

    在整体市场不景气的背景下，长沙地铁2号线的开通绝对是一剂强心针。

    在地铁2号线开始试乘的4月第三周，长沙市内六区二手房成交416套，成交面积4.56万m2，成交套数环比增长80%。而在2月份，整月成交才1130套。

    同时，地铁促使地铁沿线二手房增值的预期加大。许多业主年初宁可选择放租或空置，也要等到地铁运行后再挂牌进行交易。

    长沙万保金地产三级市场总监阎华表示，地铁二字，已成为激活长沙二手房市场交易的关键词。

    市场观察

    警惕“地铁行情”昙花一现

    值得关注的是，4月第三周的高潮过后，楼市成交再次归于平淡：4月第四周和5月第一周，长沙的新房和二手房成交量都呈下降趋势。

    长沙市房产研究中心数据显示，上周长沙市内六区二手房成交246套，3.05万m2，其中住宅成交232套，2.54万m2。二手房成交量环比下跌24.3%。

    一边是持续低迷的大环境，一边是地铁开通带来的火热预期，当前楼市再次陷入深度观望。对此，长沙中环地产副总经理曾东阳认为，二手房市场整体上并没有大的增长，短期内甚至有可能处在低位徘徊。■三湘华声全媒体记者 肖祖华

    楼市

    商业地产篇

    长沙2014年第一季度商业地产数据出炉

    写字楼投资回报率高于北上广

    4月下旬，世界房地产五大行之一的高力国际发布了长沙2014年第一季度商业地产报告，数据显示长沙商业地产进入飞速发展时期。

    长沙的商业地产2000年前后才开始起步，近几年进入了飞速发展时期。截至2014年一季度，长沙优质写字楼市场整体库存约132万m2。数据显示，到2017年底，长沙优质写字楼市场整体库存将达到约712万m2，库存量3年增长5倍。

    值得关注的是，长沙写字楼平均投资回报率约6.6%，相较于北上广4%以下的回报率高出不少。

    投资贴士

    租金水平偏低，投资潜力凸显

    【租】数据：长沙优质写字楼市场整体租金为81.6元/m2/月，其中甲级写字楼平均租金为117.2元/m2/月；大型集中式商业首层平均租金为369.7元/m2/月（按建筑面积计算）。

    点评：高力国际研究及咨询部董事陈厚桥认为，长沙的商业地产租金水平偏低，预计市场整体租金水平将仍有上行空间。

    【售】数据：长沙在售优质写字楼项目均价为16416元/m2；酒店式公寓市场平均一手销售价格为11249元/m2。

    点评：陈厚桥称，短期投资来看，芙蓉金融生态区配套相对齐全，入手就可经营，投资效益回报快；而作为长期投资，滨江新城应该是未来的发展趋势所在。（相关报道见B02版）

    ■三湘华声全媒体记者 肖祖华