从2009年9月28日算起，长沙地铁建设已经经历了四年半时间，地铁梦离现实越来越近。按照计划，5月1日长沙地铁2号线将全面进入试运营，1号线预计也将在明年年底投入试运营。

    用时间换空间，长沙人所期待的地铁生活，终于要照进现实，地铁带来大量人流、物流、信息流的背后，是居住生活、投资热点、消费重心的逐步改变。不少投资者曾经都提出过这样的疑问：“沿线的土地、物业，是不是都会大幅增值呢？”

    事实上，“轨道交通=无限商机”这一观点，是因地制宜的，不能一律当成轨道物业的金科玉律。■三湘华声全媒体记者  刘婞

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    地铁楼盘涨了多少？

    购房者现身说法

    在长沙工作的陈小姐一直很关注万科·环球村的动态，因为邻近高铁站和地铁2号线站点，生活便捷度被陈小姐看做是“杠杠的”。

    “趁着2013年年底促销风潮，就把万科给‘劫’了。”陈小姐认为，二十多万元入手一套50的小户型非常划算，更重要的是，眼下30万出手也不成问题。

    但，如果仅用来测算投资回报率，从事金融行业的陈小姐看来，5年时间房子至少得翻倍，才能堪比金融产品。

    未来5年时间房子是否能实现翻倍，现在言之尚早。

    在业内大多数人看来，2014年房价的上涨动力并不多，甚至会出现涨幅回落。不过，5年前在茂华国际湘购房的曾礼提出了自己的看法“十年内，我做过的最好投资莫过于买房，不到5年时间里，当初每平方米3千多元的房子，如今至少翻了一番。”

    诚然，轨道交通并非助涨物业增值的唯一因素，地铁同时带来的高出租率和增值速度，却让当年以同样价格购买了其他楼盘的业主羡慕不已。

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    谁是轨道交通的受益者？

    投资需关注辐射半径

    “只要有地铁连通，所到之处即是城市中心生活。”

    地铁的投资前景曾被炒房团无限放大，作为一个城市运营系统，轨道交通的魔力却并不似投机者说的那样神奇。

    “地铁为物业带来的价值，应该全面综合考量。”湖南省政协委员、经济学研究员王义高认为，地铁是大客流、大规模的城市便捷交通，对沿线经济都有一定的辐射作用，但地铁物业还需要考虑距离地铁站点的距离。

    王义高表示：“距离地铁站点不超过500米通常才称为‘地铁物业’，但距离并非唯一标准，区位内有没有对应的商圈，以及围绕地铁建设的公共配套都是重要的参考因素。”

    现在很多楼盘标榜自己是地铁物业，若楼盘距地铁站两三公里，这些充其量只能称作沿线物业。在上海地铁2号线广兰路站附近工作的陈奕告诉记者，地铁站距离她工作的地点有两公里，尽管是她出行市区最便捷的交通工具，但并没有使工作地点的物业增值。

    她认为，投资需理性，只有身临其境去体会地铁带来的便捷的生活和区域内财富增值的速度，才能做出更理性的判断。

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    不同区域轨道效益一样？

    商业地产获益不均

    “2014年的楼市亮点在地铁，它会极大地改变城市的商业格局。”以武汉为鉴，戴德梁行武汉及长沙分公司的总经理杨良军在2014年第一季度房地产市场分析新闻发布会上强调了轨道交通对于长沙楼市的全新意义。

    众所周知，地铁能够带来大量的人流，混迹过一线城市的人却都明白：这其中的人流是极不均衡的。

    “一条沟通城乡的地铁线，两端人流并不会因为地铁增加太多，而位于这些站点口岸的商业地产，盈利状况依然与人流多少成正比。”长沙华创国际广场营销总监常金国告诉记者，他曾考察过多个城市地铁口岸物业，许多口岸并没有因为地铁的到来而引入大量的人流和客流。他认为，尽管轨道交通对住宅物业有一定的提升作用，但对商业地产的带动要分区域来看。

    以长沙即将开通的地铁2号线为例，对于市中心的五一广场站、溁湾镇站来说，在轨道交通的拉动下，对区域的商业物业相当于再添一把火；而对于城市副中心的火车站、望城坡站来说，地铁开通带来大量新涌入人流，对区域商业地产好比锦上添花；而新兴城区长沙火车南站原本人口稀少，地铁短期内无法起到拉动作用，尽管产业支撑下长期投资被看好，商业地产还得度过一段较长的培育期。