3月12日上午10点，长沙市政协委员王林走进市政协办公楼，再次递交提案，请政府“开药”治理不少小区房产证或国土证“难产”的问题。这是两年内，他第二次递交专项提案，请政府关注并解决这个难题。

    同一天，长沙天佑大厦50多位业主拿到判决书，法院判令开发商在判决生效之日起30日内为业主办理房产证。官司赢了，但业主不知何时能拿到两证。

    据统计，2012年，长沙市房产政务信息网接到房屋产权投诉838起，全部是反映两证“难产”。最近，本报接到许多小区的业主投诉，反映所在小区两证难产。不少市民期望政府出招，治治这些开发商。  

    壹    一组让人心情沉重的数据

    两证“难产”的投诉一年达 838起

    3月9日，左岸春天业主李先生向本报投诉，他购买左岸春天三期一套住房，入住已经5年了，但一直没有房产证。记者就此询问开发商，得到的答复是正在抓紧办理，估计今年下半年会办好。李先生认为开发商的答复不靠谱，因为之前也曾答复几个月后会办好，但一直没兑现。

    近两三个月来，本报接到长沙许多小区业主的投诉，反映所在小区一直没有房产证或国土证，不少小区延期办理两证的时间比左岸春天的时间还要长，比如欧陆经典小区业主反映交房时间超过10年了，但仍未办理房产证。

    长沙有多少小区未办理房产证和国土证？虽然长沙市住建局和市国土局并未对此做过专项统计，但数量不少是个不争的事实。2012年，长沙市房产政务信息网接到房地产开发企业投诉1133个，其中房屋产权投诉838个，占房地产开发投诉的70%以上。

    为了争取房产证或国土证，不少小区的业主想了很多办法，比如向有关部门投诉，到法院起诉开发商。有的通过维权有效维护了自己的权益，督促开发商及时办理了两证。但有的小区很不顺利，向有关部门投诉没有效果后，将开发商起诉到法院，花了很多时间和精力，虽然官司打赢了，但由于开发商无法交齐所有应缴纳的税费，依然没拿到两证。少数开发商将楼盘卖完后，为了追求利润最大化，在没办理两证的前提下将注册资本抽走，有的甚至将公司注销，让业主无处维权。

    记者调查发现，长沙房地产开发企业有1800家，但大多数规模偏小，其中，一级资质7家，二级资质106家。拖延办理两证的大多是小开发商。开发商拖沓办证的原因很多，有的抵押房产融资，如果没有解贷，就办不了产权证；有的开发商在开发过程中私自更改规划，如变更小区配套、上调容积率等；还有的开发商则通过挪用契税和专项维修资金“借鸡生蛋”，实现钱生钱或是用作其他在建工程开发款项。

    贰     一个有待落实的判决

    “讨要两证难，难过秋菊打官司。”

    “讨要两证难，难过秋菊打官司。”3月12日，芙蓉区天佑大厦业主拿到了胜诉判决书。业主邓露得知告赢了开发商后，并没有太多欣喜，因为这才是维权的开始。“秋菊打赢了官司，还能讨个说法，我们虽然有理，但未必能讨回房产证和国土证。”

    邓露的担心不是没有道理。虽然官司胜诉了，业主查到开发商有1亿元注册资本，但开发商一直说缺钱交1300万元增容费。

    2010年年初，八一路天佑大厦的购房广告吸引了邓露。“24小时全天热水、采暖设备、智能化系统和设备。这个房子看上去还不错。”做事麻利的她两个月后正式入住天佑大厦，才发现事情不对头，新房没有热水。更可气的是，应于一年后办理的房产证和国土证，到期后迟迟没有发放。

    业主从2011年下半年起多次找到开发商，开发商每次都说会抓紧办理，但两证一直没有踪影。在业主反复追问下，开发商才说因为修建天佑大厦添加了楼层，要补交国土局1300万元。

    由于开发商迟迟未给业主办理两证，50多名业主于去年11月联名将开发商起诉到法院。为了节省诉讼费，几位业主维权代表研究后，决定自己写诉状，自己去到省工商局查询开发商的注册资料。业主查询后发现了一个惊人的信息，开发商湖南华泰房地产公司注册资本有一亿元。不少业主知道后非常气愤，有一亿元注册资本，却说没钱给业主办理两证，开发商要么是有钱不给业主办证，要么是把注册资本转走了。

    因为长沙曾经有开发商在没有办理国土证情况下注销，为了防范开发商“金蝉脱壳”，业主决定向省工商局递交报告，请求相关部门一旦收到开发商注销申请，在开展清算工作前，先解决好小区两证“难产”的问题。

    叁   一场找不到对手的维权

    活力康城小区开发商两年前已注销

    天佑大厦业主在苦苦为维权抗争，虽然难度大，但开发商还在。活力康城小区开发商却在两年前注销，这让业主不知找谁讨要国土证。

    2006年，市民周女士在雨花区活力康城购买一套现房，2007年入住。交房1年后她拿到房产证，但国土证一直没有拿到。后来她向其他业主打听才知道，因为开发商违规增容，且没有缴纳费用，整个小区700户业主都没拿到国土证。

    周女士称，2009年6月开发商没有按合同规定时间交付国土证，业主找到开发商讨说法。湖南神斧房地产开发有限公司负责人解释说，因为有26名业主使用的是第一代身份证，因此国土证办不下来。随后，开发商在小区内张贴公告表示，办理国土证的材料已交到长沙市国土局，正在走流程办理。

    业主们没有想到的是，2010年1月湖南神斧房地产开发有限公司突然消失，业主们找不到任何相关负责人来维权。业主找国土局咨询后得知，开发商擅自变更小区规划，却没补交2000多万元增容费，所以无法办理国土证。

    为了维护自己的权益，2010年7月，周女士和另外几名业主向雨花区法院提出诉讼，要求开发商立即为业主办理国土证。4个月后，法院判决业主胜诉。但是由于开发商在诉讼期间注销了公司，导致判决无法执行。 

    诉讼期间，几位业主委托律师前往开发商注册地永州，调取了开发商的清算报告。这份报告显示，2010年1月15日，公司召开股东会议解散并进行清算，公司截止到2009年12月30日，资产为1000万元，负债0元，净资产860万元，公司注销前的债权债务问题由股东廖玉龙、罗中民按比例承担，这份报告上有永州市工商行政管理局信息中心档案资料查询专用章。

    虽然过去几年了，但周女士想起没有着落的国土证，仍然非常气愤。一个报告显示净资产达860万元的公司，竟然在诉讼期间注销了，这明显是为了逃避给业主办理国土证的责任。

    肆   重提一份没有完全落实的提案

    政府应早点出台措施，给无良开发商戴上“紧箍咒”

    3月9日，长沙市政协委员、民进中央经济委员会副主任王林，就两证“难产”问题接受本报记者采访后，马上着手撰写专项提案。3月12日，他带着四条建议的提案来到长沙市政协，希望政府早点出台措施，给无良开发商戴上“紧箍咒”。这是王林第二次就两证“难产”问题递交提案。

    2011年9月，王林曾就不少小区国土证“难产”撰写专项提案，希望推动政府部门关注解决这一问题。

    当年11月11日，市国土局就此提案正式回复，提出三条对策加强管理，一是新建项目完工后必须经政府联合验收，验收不合格不能办理房屋产权初始登记；二是对建设面积较大的项目，下达规划要点时要能以城市规划道路为界化到地块，以便开发一块，结算一块，土地分户发证登记到位一块；三是在签订格式合同中约定办理土地分户证期限。国土部门曾建议建立开发商注销统一会审制度、房地产企业及从业人员信用登记评价体系。

    国土部门提出的三项措施，对于促进办理国土证起到积极作用，但另两条建议因为涉及其他职能部门，并没有得到实施，这难免使有关部门对开发商办理两证的监管打了折扣。

    在今年的这份提案里，王林根据调研情况，又提出以下四条建议：

    一、整合全市各行政部门职能，建立房地产企业破产或注销统一会审制度。今后房地产企业破产清算或注销的，应该要工商、住建、国土等部门共同参与。 

    二、建立房地产企业及高管信用登记评价体系及公示制度等。联合住建、工商等部门，在网上公示延期办理两证的房地产企业及高管人员，使其违规行为受到舆论谴责。

    三、对房地产企业抽逃注册资本的问题进行检查和处罚，将恶意抽逃的开发商股东列入黑名单。

    四、有关部门应联合银行加强对房地产企业资金的监管，避免恶意抽逃注册资本的行为，将违规开发商列入黑名单。

    “长沙这么多小区两证‘难产’，政府应该高度重视。”王林说提交提案的目的，是呼吁政府完善现行监管政策，让无良开发商付出更大的经济和道德代价。

    市政协提案委员会主任陈伟建阅读提案后表示，将会把提案转交给有关部门，有关部门会对提案中反映的问题进行调研并提出对策，一般会在三个月内回复。

    ■文/记者 甄荣  实习生 常飞 李志彬   图/实习记者 李健

    亚伟点评

    违规抽逃注册资本，严重可构成犯罪

    如今长沙不少开发商在销售完楼盘后抽逃注册资本，这种行为是《公司法》明令禁止的。抽逃注册资本的行为很多，包括股东抽回其股本，将已经作价出资的房屋产权、土地使用权转让等。业主发现开发商抽逃其出资，可向工商部门举报，工商部门查证属实后会责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上10%以下的罚款。公司发起人、股东抽逃出资，数额巨大、后果严重的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或单处抽逃出资金额1%以上10% 以下罚金。

    业主在签订购房合同时，应该明确约定办理房产证和国土证的期限。开发商逾期办理房产证和国土证，业主可以要求其尽快办理并按照合同约定承担违约责任，双方协商不成，业主可以向法院提起诉讼。

    根据相关法律规定，公司注销应当依法成立清算组，依照法定程序对公司财务进行清算。清算组应当清理公司债务并了结公司未了业务。如果开发商在业主签订房屋买卖合同时，约定了办理房产证和土地证的具体期限，则这一义务应视为房地产公司的债务，纳入清算工作的范畴。

    如果开发商的清算行为违反法定程序，依照公司法和相关司法解释，债权人可以起诉公司相关股东，要求其承担法律责任。如其清算程序符合法律规定，随着公司的解散注销，公司的法律义务已经消灭，业主难以再主张权利。活力康城业主起诉开发商延期办理产权证一案中，房产公司股东在清算报告中承诺由股东对债权承担责任，由于此种承诺具有法律效力，业主可以据此要求相关股东履行公司未了义务。

    ■湖南通程律师事务所律师  何亚伟

    小贴士

    买房前查验五证

    为了避免出现交房了但拿不到房产证的现象，市民在买房时要查验开发建设单位的“五证”[开发企业资质证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证（现房销售时需提供初始登记结果的相关证明）]，要及时办理预告登记。同时，要提高法律意识，在合同里约定清楚何时拿房产证，如果超过期限仍未拿到房产证，要去开发建设单位询问原因，必要时根据合同约定行使保护自己的法律手段。

    鉴于延期办理国土证的情况比较突出，业主买房时，应在购房合同中对何时取得国土证进行约定，同时业主可以在国土部门的业务窗口中查询国土证办理进程。

    互动

    小区两证“难产”  请来长沙网拍砖

    如果你的小区存在两证延期办理情况，请到长沙网（网址为http://cs.voc.com.cn/）发帖拍砖，也可@甄荣三湘华声（新浪微博）投诉。本报将把相关情况反馈给有关部门，了解并披露相关原因，在长沙网曝光未按约定办理两证的开发商及法人代表，督促其尽快为业主办理两证。