小区水损“凶猛”，谁来堵住看不见的漏洞？

    住在高档别墅小区，但经常没水洗澡，来水时水压也小。最近，岳麓区迪亚溪谷小区部分业主就碰上这种尴尬事。11月10日，小区8位业主找到开发商和物业公司讨说法。开发商解释说，部分业主家水压小及没水，是因为下雨地基沉降导致小区主水管破损所致，小区将尽快更换主水管。

    其实，主水管破损这样的问题，不仅给日常生活用水带来不便，还会造成一个看不见的漏洞：水损。 

    什么是小区水损？ 为什么一些小区水损和业主欠缴的水费，竟会是近千万元的规模？是什么原因造成水损“凶猛”？应当由谁承担？怎样减少甚至是杜绝水损？“小区有大事”专栏记者近日进行了相关走访调查。

    ■文/记者 甄荣 卢小伟  实习生 刘雍

    壹  小区水损“凶猛”

    “怎么又停水了？”                              

    “咦，怎么又停水了？”11月初的一个下午，家住岳麓区潇湘中路科教新村小区的业主王先生，准备洗菜做晚饭时，发现水龙头“罢工”了。

    不用打听，王先生知道肯定又是哪家用户修理水管，把阀门给关掉了。

    11月12日，在科教新村小区花园，王先生向记者回忆了当天的情景。“小区停水，真是很影响我们的日常生活，不过最近还好，没有怎么停了。”王先生说。 但他马上又担心起来：“阀门坏了，停水说不定哪天又会找上门来。”

    王先生说的“阀门”，指的是科教新村小区的区阀门。据记者了解，该小区共有50栋住宅楼，分5个区，除了每栋楼有一个供水阀门外，每个区有一个总阀门。由于小区建成于上世纪90年代末期，使用至今，阀门已经明显老化，根本起不到作用。单个业主要是需修理家中水管，往往需要关掉区阀门，这时候，像王先生这样的业主，就成了无辜受害者，“业主们为此意见非常大”。

    “小区因水损和业主欠缴的水费，已经有700多万了。”

    更严重的影响，是因阀门老化而白白流走的自来水。

    12日上午，在科教新村小区一栋住宅楼旁，物业维修人员宁师傅揭开两个自来水阀门井井盖。只见一米深的阀门井，一半以上已经被水浸没。井壁上一处砖缝，还有清澈的水汩汩流出。宁师傅解释说，这些水都是从阀门和地下管网漏出来的，流到井里后又渗到地下去了。

    “这两个阀门，一个是楼阀门，一个是区阀门，已经老化，修了多次，没办法修了。”宁师傅看了看阀门，叹着气说道。

    在科教新村业主眼里，令人担忧的是这些流走的水折算成的水费。据了解，自来水给水管道在进入科教新村小区之前，安装了一个总水表。如果小区内有给水管破损，总水表与各用户分水表之和之间，就会产生差额。“小区成立至今因此造成的损失和业主欠缴的水费已经有700多万元了，很大的数目啊。”小区监委会委员、63岁的柯易在接受记者采访时说。

    柯易介绍说，小区成立之初铺设的地下水管是一种PVC塑料管，管子薄，使用寿命短，到现在已经老化、损坏得比较严重，“有些破损处不易发现，甚至要在夜深人静的时候，使用专门的设备去探听”。

    “长沙2000多家小区中，水损现象比较普遍。” 

    同样的问题，也出现在雨花区南湖路永宏佳园小区。

    11月12日下午，该小区业委会虞爹爹一与记者谈起水问题就皱起眉头。“三年了，每个月都要停几次水，现在听到要停水心里就烦躁。”

    虞爹爹透露，他们小区近三年来一直被“水”的问题困扰。2010年3月至今年8月，光水损就达17万余元。两年中，今年3月问题尤为突出，这一个月由于管道爆裂，水损多达51865元。

    事实上，科教新村和永宏佳园小区的水损现象并非个例。水损也是让长沙大多数小区头疼的问题。

    “长沙1000多家物业公司管理着2000多个服务项目，水损现象是普遍存在的。”11月12日，长沙市物业管理协会理事长黎林辉告诉记者。

    黎林辉的说法，在长沙自然物业管理策划咨询有限公司董事长李自然那里得到印证。“你自己可以去调查看看，长沙市多层住宅地下水管爆裂造成水损的情况有多么普遍。”在接受记者采访时，这位长沙物业管理行业的元老级人物回答说。

    李自然还以自然物业公司管理的几个物业项目为例，让记者得以对长沙水损问题“窥斑见豹”：好家园每月水损约7000—8000元；水木兰亭每月水损为5000元；湖南环保涂料城每月水损为6000—8000元；定王台书市和阳光新城都是每月水损约6000元……

    贰 小区水损原因

    “水管质量不符合设计标准，加压时就容易造成管壁爆裂。”

    小区为什么会有这么严重的水损问题？有多年的物业管理经验的李自然说，小区水损主要由三个原因引起：水管质量不符合设计标准，水阀质量不过关，开发商没有对水管进行硬化保护。

    李自然解释，水管质量不符合设计标准，加压时就容易造成管壁爆裂。“大部分小区水管爆裂都是在晚上12点以后，由于12点以后用水的人越来越少，那么水管承受的压力也就最大，不符合质量标准的水管就自然会爆裂。”李自然坦言，这让水损问题“雪上加霜”。

    水阀质量不过关，使得只要一个业主家里水管出了问题，就要将全小区水管中的水放干净才能维修，上述王先生和虞爹爹的遭遇，在现实中一再上演。

    “而开发商不对水管进行硬化保护，地基一旦出现沉降，水管就很容易破裂。”说到此，李自然的语气开始有点愤懑。

    除此之外，物管协会理事长黎林辉认为，一些开发时间早、使用时间长的老小区，供水设施老化，也是造成水损的主要原因之一。

    “水损这么严重，物业公司扛不住了，就走了。”

    供水管道老化、爆裂，加上巨额水损费，让物业公司们纷纷知“难”而退。

    科教新村监委会委员柯易透露，小区上一家物业服务公司进驻小区内时，鉴于小区内水管问题复杂，该公司不愿代收代缴业主水费，长沙供水公司只好和小区当时的业主委员会签订委托书，委托业委会负责水费收缴。

    由于业委会在收缴水费过程中存在一些不规范行为，今年9月中旬，科教新村召开业主大会，授权5月份开始承接小区物业服务的五星博威收缴水费。

    “该小区的地下水管破损是老问题了，我们物业只负责收缴水费，水管的问题没办法解决。”五星博威物业负责人李良运在接受采访时说。

    永宏佳园小区的物业服务，也因水损问题让人心头阴云难散。

    华瀚物业进驻之前，惠丰物业负责永宏佳园的物业服务，由于水管爆裂以及另外一些服务问题，物业与业主之间矛盾重重，不得不在2012年8月与小区终止了物业管理服务合同。

    “水损这么严重，物业公司扛不住了，就走了。”虞爹爹在接受采访时说。

    代收水费成了个亏本买卖

    华瀚物业进驻小区后，面对这一问题同样头痛。华瀚物业主任廖志伟表示，接受永宏佳园的服务委托以来，该小区地下的给水和排水管网的问题一直就十分突出，目前每个月水损平均在3000—4000元左右，这还不包含水管爆裂的维修费用。“这样下去，物业经营前景不乐观啊。”谈话中，廖志伟不无担忧。

    李自然则在采访中透露，前段时间，公司本要承接阳明山庄的物业管理服务委托。结果，调查一番后他发现阳明山庄水损十分严重，“若是接受委托，就意味着公司经营亏损”。

    “长沙上千家物业服务单位，没有哪个愿意代收代缴水费，成本太大，水损问题会让这些公司吃不消的。” 物管协会理事长黎林辉说。

    黎林辉曾和同行们探讨过水损问题。很多人表示，虽然长沙市物价局规定，存在二次供水的小区，可以根据水费加收8%的水损，但大多数小区的水损都超过8%，代收水费成了个亏本买卖。

    叁  谁来承担？

    “如果是水管质量问题，就不应该由物业公司和业主来承担。”

    水损问题给物业公司的经营带来如此压力，那么，这一问题应该由谁承担？

    永宏佳园小区的答案是，这些损失由谁来承担无法明确。

    记者调查后发现，水损若是由物业公司承担，物业公司将会因为每个月较大金额的水损成本而背上亏损经营的压力；若是让开发商负责，虞爹爹他们却找不到相关负责人，而且开发商也表示小区已经过了保修期，他们不予负责；若是让业主们负责，“那是一万个不愿意”。

    但物业和业委会的想法里有一点是明确的，即水损问题一部分由开发商的施工和设计缺陷所致，“如果是水管质量问题，就不应该由物业公司和业主来承担”。

    “这就像两个病人在打架一样。”

    “这就像两个病人在打架一样。”说到物业公司和业主承担水损，李自然用了“病人打架”这样一个形象的比喻，“业主和物业公司两个最不应该负责的主体，在相互对掐，而应该负责的主体却远远地看着，没有任何作为。”李自然在采访中明确指出。

    李自然解释，根据《物业管理条例》第45条和第52条的规定，物业公司不存在代收代缴水费和维修管线的义务。但由于某些原因，这些责任被转嫁给了物业公司。

    记者在调查中也得知，长沙市供水公司只负责小区总水表外的管道及其附属设施，小区内的管道在交付前两年内由开发商负责保修，两年后出现问题由业主和物业负责维修。

    对此李自然表示，这就好像是一个产品在企业的仓库里坏了，却要购买这些产品的人负责，“这是极不合逻辑的事情”。

    抄表到户，至少可以减少物业公司的运营成本

    黎林辉也为物业公司鸣不平。他说，长沙绝大多数小区水费都是由物业公司代收代缴的，增加了物业公司的工作量。“厦门、深圳、重庆等地都在施行抄表到户，抄表到户至少可以减少物业公司的运营成本”，黎林辉表示，物业管理协会已经与相关政府部门进行积极沟通，争取早日实现抄表到户。

    “维修水阀、改造地下管网，需要一大笔资金，这是物业公司无法承担的工程，希望政府有关部门早日将小区的水网改造好，减少损失。这也是小区1700多户业主的共同愿望。”李良运将希望寄托在了政府部门对老旧小区实施的地下管网改造上。

    多位业委会主任和物业公司老总表示，开发商应该承担相应责任。“铺管子的时候就偷工减料，监管不力，等埋入地下出现破损后再来解决，岂不麻烦很多？”一位受访对象如是说。

    相关链接

    《物业管理条例》第45条和第52条的规定：

    第45条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”

    第52条“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”

    他山之石

    在节水技术领域，以色列的市政水损率为9.7%，几乎是世界最低，比欧洲平均水平的一半还少。 以色列政府提出的节水口号是“时刻想着下一代”。为了鼓励公众节水，最节约用水的家庭将被奖励免费停车一年，公共厕所将安装无水清洁装置，等等。 

    在日本，无论是家庭内，还是大街上，都看不见厨房或者厕所里有“常流水”现象。马桶、水槽、管道、水龙头都制造得精致、美观、耐用。高质量产品的制造技术对节约用水发挥了不可忽视的作用。在饭店、商业大厦、大小公园及各种车站等公共场所，厕所冲洗和洗手池都在实行给水自动化，有人用则开，无人用则关，一滴水也舍不得浪费。 

    日本的工业用水自成体系，是通过专用管道供给的。到任何一家工厂去，无论是气管、油管，还是水管，都没有“滴、漏、跑、冒”现象。钢铁工业界则采用“阶梯式循环用水法”，即首先向最需要高质量水的单位供应新水，然后把经过处理的再生水依次供应给其他对水质有不同要求的单位，对节约水资源起到了很好的作用。

    声音

    抄表到户减少水损纠纷

    造成水损的原因多种多样，比如水管质量不符合规定、铺设不规范、物业公司维护不周、业主自身过错等。这些问题纷呈复杂，法律难以对其进行具体规定。物业公司可与业主委员会在物业服务合同中对水损费的承担问题进行约定，如果是由物业公司管理不善造成的，由物业公司承担责任；如果是由于业主自身的原因则由业主自行承担；如果是管道质量问题或铺设不规范，可以向开发商要求赔偿。若合同中没有约定，物业公司可与业主或业主委员会协商解决。

    为了有效减少水损带来的纠纷，政府部门除了加强对住宅主水管等隐蔽工程施工质量的监管，对偷工减料的开发商进行曝光，还应该逐步实行抄表到户，免去物业公司对供水的管理，直接由自来水公司进行管理和收费。这样既可以减轻物业公司在管理上和资金上的负担，又能避免不必要的纠纷。水费的收取可以采取银行代缴的方式，用户将钱款存入专项账户，由银行每月代为扣缴。 

    ■“小区有大事”特约专家、湖南通程律师事务所律师 何亚伟

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    什么是小区水损？

    供水公司公共供水管道在接入小区供水管道前都会安装总水表，并按总水表用水量收费。由于很多小区内的水管管道老化等，漏水严重，总水表的用水量会大于小区内各分水表用水量的总和，这之间的差量就是水损。

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