物业费收多少？小区车位如何处理？……跟小区业主息息相关的众多事宜，将不再只由物业说了算。

    9月11日，省政府常务会议上原则通过了《湖南省实施物业管理条例办法(草案)》，历经一年半的审查、公示等程序，原公示的57条被修改为6章48条，在进一步优化后即将实施。其中小区停车、服务质量、物业更换、房屋出租等细则的规定将推进我省物业服务的规范化管理。

    ■记者 张颐佳

    实习生 李慧 雷倩茹

    关键词·物业服务

    服务质量与费用，业主说了算 

    【案例】   长沙市格林星城小区的苏先生说：“我们小区交房5年来，问题层出不穷。现在竟然要把规划好的幼儿园修改成商业酒店，开发商是牟利了，可不方便我们的生活。虽然九成业主都不同意，我们也曾想过更换物业，但总觉得很弱势。”

    【规定】   业主大会决定聘用物业服务企业的，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务事项；物业服务质量及服务费用；物业管理区域内安全保障事项；合同期限；违约责任等内容应提交业主大会会议表决通过。

    物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应组织召开业主大会，决定续聘或选聘新的物业服务企业。业主委员会应将业主大会的决定书面告知物业服务企业。如果业主大会决定续聘的，业主委员会应在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

    原物业服务企业拒不撤出的，由市州、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处5000元以上3万元以下罚款。

    【解读】 金州律师事务所陈平凡律师：该草案对《物业服务合同》进行了详细规定，因为物业公司的选定与服务都由业主亲自参与负责，这将最大限度地减少物业与业主之间的矛盾，有利于共建和谐稳定的社区。

    关键词·房屋出租 

    业主要告知小区物管公司 

    【案例】   “由于小区里有很多租赁户更换频繁，很难收到物业管理费。害得其他业主也跟着遭殃。”长沙市开福区竹满人家小区的周先生说，目前该小区正处于旧物业已走、新物业未进的尴尬时期，“老物业因长期收不齐物业管理费无法生存，我们还可能面临停水停电。”

    【规定】   业主转让或出租物业，应将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或出租情况告知物业服务企业。 业主转让物业的，应与物业服务企业、专业单位结清相关费用。

    【解读】金州律师事务所陈平凡律师：业主未经通知的转租出让使得物业费用的结清变得艰难和复杂，新的规定将有力缓解这一难题。

    关键词·停车位

    业主可优先购买租用车位车库 

    【案例】   “一到周末，花坛边、人行道上到处是车，居民都是在车缝里挤出门的。”周娭毑家住长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区，物业高价将车库租作他用的做法让业主们非常恼火。

    【规定】   物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主；出售或出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或出租。

    车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应向全体业主公示。租赁合同期限每期最长不得超过6个月。租赁合同复印件应送交物业服务企业存档，业主、业主委员会及物业使用人有权查询。

    【解读】金州律师事务所陈平凡律师：之前，开发商为追求利益最大化，不顾业主反对将车位出租给其它公司。现在业主拥有了优先购买、租用权，解决了停车难，方便了业主的出行和生活。

    历程

    我省物管办法10年4次“升级”

    我省有关物业的法律法规先后有：2002年的《湖南省城市住宅区物业管理条例》、2005年的《湖南省物业服务收费管理实施办法》、2010年的《湖南省物业服务收费管理办法》。

    记者从省法制办经济法规处了解到，《湖南省实施物业管理条例办法(草案)》于去年年初进入审查程序，期间广泛征求了专家学者的意见，又向社会公示修改，从原来公示的7章57条更改为6章48条。此次省政府常务会议原则通过后，将在最短时间内尽快实施。