2011年，长沙楼市市场化发展的第十个年头，万达、中海、绿地三大地产巨头在长沙的首个项目终于相继面市。至此，除了广州富力地产以外，2011年全国十强房企，长沙已十有其九。

    毫不夸张地说，过去的十年，其实就是一部国内地产豪强在长沙开疆拓土的“战争史”。特别是近三年来，长沙楼市迎来了品牌开发商抢入市场的爆发期，在国内其他城市的房地产市场风生水起之后，世茂来了，金地来了，嘉里建设来了，复地来了，华远也来了……

    原因何在？也许，数字能够给予我们答案。

    2006年开始，长沙楼市迎来了自己快速发展的黄金时期，特别是最近三年（2009年—2011年），成交量连续突破1500万平方米。毫无疑问，一个充满活力、需求旺盛的市场，才是这个城市吸引开发商的最大本钱。

    数据传奇

    长沙房产研究中心提供的数据显示，2009年—2011年，长沙楼市新建商品房累计销售备案分别是1715.84万、2140.46万、1796.38万……如此庞大的成交量背后，隐藏着的，其实是极度旺盛的“全民购房冲动”。

    “其实从2009年至今，不论是疯狂牛市，还是遭遇史上最强的宏观调控，长沙楼市一直都在给人惊喜，也一直是全国楼市的佼佼者，至少在成交量上是如此。”对于长沙楼市疯狂的购买力，金地集团长沙公司总经理陈文斌很惊讶。

    事实上，更让人惊讶的地方还在于另一个数据——城市人口。

    2011年，长沙常住人口历史性地突破了700万，尽管如此，仍仅相当于北京（2000万常住人口）、上海（2300万常住人口）人口数量的三分之一。按理说，长沙房地产市场的购买力应该比北京、上海低得太多。但事实并非如此。

    以2010年为例，上海全年商品房累计销售2055.53万，北京1116.71万，长沙700万人口的市场创造的销售成绩不仅超过了上海，甚至接近北京的两倍，并跻身全国前三，震惊国内地产界。

    “长沙房地产市场起步较晚，基本上是在2007年才有所启动，期间还经历了2008年的市场调整，原来的老长沙人的置业需求一直是被严重压抑的，在2009年开始才集中释放出来。”陈文斌认为，长沙作为湖南省省会和单极城市，其经济、政治、文化、教育、医疗等在省内的超然领先地位，也凝聚了一大批新长沙人来长沙置业安居。

    “成交量体现了一个市场的活力。长沙楼市的活力无疑是让人吃惊的。”长沙合正房地产营销策划有限公司副总经理湛伟认为，长沙楼市疯狂的成交量可能是吸引众多品牌开发商加快在长沙战略布局的重要原因之一。

    利润诱惑

    当然，长沙楼市也有让所有开发商“瘆得慌”的地方，那就是低房价导致的低利润。“这就是长沙楼市早期难以引起品牌开发商兴趣的根本原因。”陈文斌表示。

    2011年7月14日，华远·华中心的项目亮相仪式上，潘石屹、任志强曾携手来长，有记者问潘石屹：“任、潘向来是焦不离孟，现在任老都来长沙开发项目了，您什么时候也来长沙拿地呢？”面对提问，潘石屹直言：“长沙房价太低！利润太低！我还是算了吧！”

    潘石屹所言显然是事实，因为就在2009年，还出现过深圳开发商集体退出长沙楼市的现象。长沙，这块众多开发商眼中曾经的洼地，在当时看来似乎并不值得留恋。在北上广深等一线城市，即使是在数年以前，一个普通的项目也能赚到3000元每平方米，甚至是更高，而2009年的长沙楼市销售均价，才刚刚突破4000元。尽管许多项目的土地成本相比一线城市来说很低，但仍然没什么赚头。

    但值得欣慰的是，长沙楼市利润率过低的现象正在发生变化。从2009年以来，长沙楼市中心城区房价开始集体突破万元大关。从最开始的奥林匹克花园、华盛·新外滩、嘉盛国际广场、壹号公馆，到现在的长沙开福万达广场、保利国际广场，再到即将面市的华远·华中心，长沙中心城区房价不仅突破万元，更是向两万元冲刺。

    房价的两极分化，给了品牌开发商利润增长的空间，也许用不了两年，“低利润”将不再是阻止品牌开发商进入长沙市场的障碍。■记者 唐琨

    声音

    金地集团长沙公司总经理陈文斌：金地集团作为中国最早一批专业房地产开发企业和上市公司，企业愿景是为更多客群提供更加舒适的生活，所以才有金地的产品主张“引领人本生活”。金地进入长沙市场也更多是从这个角度出发，如果单纯考虑利润率，那金地为长沙贡献高品质产品和服务的日期会比现在更晚。

    长沙合正房地产营销策划有限公司副总经理湛伟：长沙作为一个中部省会城市，在中部崛起的战略大背景和长株潭一体化的推动下，发展速度是非常快的。再加上人口的不断增多，长沙楼市的成交量正处于一个上升期，成交数据仍没有达到顶峰，未来年成交量可能维持在2000万平米以上。

    记者手记

    不再洼地

    “多年前，我们刚进长沙的时候，觉得长沙是块洼地。数年过去了，我们仍然陷在长沙这块洼地。”2009年，某深圳开发商在退出长沙市场的时候留下这样一句意味深长的话，表达了对长沙房价的无奈。

    其实，就在那一年的7月，长沙市商品房整体成交均价曾一度达到4130元/平方米，创造了当年新高。即便如此，在《2009年7月中国城市房价排行榜》中，长沙却处于第43位，远在成都、武汉、西安、太原、重庆、南昌等中部城市之后。可以说，长沙楼市的低房价、低利润，逼走了一些没有耐性的开发商。

    有人失望和放弃，但更多人选择的却是相信和坚持。2007年6月，建发以5.3亿的价格拍得黄土岭地块，以788万/亩的价格开创长沙土地最高单价。一个月后，北辰斥资92亿拍下长沙新河三角洲地块，成为全国地王……显然，敢于拿下这些楼面地价高过周边房价的土地，建发与北辰赌的是明天——他们相信长沙楼市会有更美好的明天。

    等待很孤寂，更需要耐性。即便是拿地两年之后，北辰·三角洲和建发·汇金国际的地块之上，也仍未出现任何建筑物。周边房价过低，无法支撑这两块高价地块显然是重要原因之一。

    值得欣慰的是，长沙楼市没有让人失望。2009年到2011年的三年时间里，长沙房地产市场的成交量引发了全国瞩目，中心城区房价更是集体突破万元，冲刺两万，均价也曾一度站上7000元的大关，其实在许多人看来，长沙楼市已经“不再洼地”。

    ■唐琨