从来没有哪一年，像今年这般一望无垠；从来没有哪个冬天，像今年这样漫天飞雪。
一线城市的量价齐跌，让品牌开发商hold不住，选择主动降价，可在长沙，则是乱象丛生，让人摸不透、看不清。
降价、打折、活动营销的层出不穷，说明为了准备足够的粮食过冬，开发商使出了压箱底的绝活，营销思路也开始产生分化。有的选择坚持，承诺绝不降价，比如星语林·阿普阿布；而有的则选择降价，或是调低价格预期，并取得了极佳的销售成绩，比如纳爱斯·阳光锦城。
到了这个份上，其实很多人都明白，今年的房地产市场不会有小阳春，金九银十的美好也成为了过去的憧憬与回忆。
在长沙房地产资深人士刘华军看来，房地产行业的调控已经成为常态，温家宝最近的喊话，证明开发商对于政策的希望，完全是幻想。
迷雾渐渐散去，楼市前景清晰可辨，行业预期昭然若揭，房价下行概率上升，买房人最佳购房窗口或将来临。
调控还将持续三年
三湘都市报：中央对房地产调控已接近两年时间，还会持续下去吗？
刘华军：显然房地产行业的调整还会继续，目前只是进入中场休息阶段，预计还会持续一年半到三年的时间。在此期间，价格下调将成为大概率事件，民间资金也会寻找新的机会。
即将被纳入限购的城市数量不会出现爆发性的增长，中央政府和地方政府仍然会有一个较长时期的博弈过程。新出台限购令的城市，其执行力度将小于一线城市，“选择性”执行恐将成为新限购城市采取的主流方式，如限购仅限于房价过高上涨过快的中心城区，或规定外来购房者仍可购房但严格规定购房的数量等。
三湘都市报：开发商应该如何应对？
刘华军：政策出台只是为了抑制房价非理性增长，抑制房价过高的城市，让房价回归理性增长，而非让市场降价。我认为只要是对房地产市场有益的各种有效措施都是可行的，不管现阶段处于何种市场，房子追根到底就是给每个老百姓一个安心的住所，开发商更应该站在社会维度、企业维度、客户维度，充分把握土地价值，建造高品质的产品。
根据自身需求和能力购房
三湘都市报：目前，政府金融政策愈趋紧张，这对长沙楼市有何影响？
刘华军：全国全面执行限贷且不断提升利率，长沙市场限贷政策也持续加强，客户已经出现比较明显的观望情绪，客户诚意度减低，成交周期延长，对改善型客户还是产生了一定的抑制作用。
政策是大势，开发商不要和政策博弈，更不能忽略其背后的经济、政治等综合的因素。在长沙经济力量、硬实力不断提升和国家高压政策所带来的双重作用下，短期内长沙楼市商品住宅价格不会出现大幅波动，长期来看，处于稳定上行通道。
三湘都市报：下半年以来，长沙楼市一直不温不火，某些楼盘还出现了一个月零成交，更有部分楼盘出现“曲线降价”，长沙房价下降是否已成定局？对于普通购房者来说，最佳购房时机是什么时候？
刘华军：长沙房价持续下降与否不能一概而论，房地产行业调控政策已经基本见顶，未来政策面将保持稳定。在此前提下，房地产市场由政策力量主导转向供需力量主导，市场走势取决于供需双方博弈的结果。
在当前供需力量主导的房地产环境下，供给量上升，需求在房价下跌的市场预期下减弱，房价下跌似乎成了必然的逻辑。但是我们还需要具体问题具体分析，全国房地产市场是一个发展不均衡的、多元化的市场，这令开发商的博弈策略有了更多的回旋余地。因而，未来开发商为了提高销售速度，也许会继续加大促销的力度，以迎合购房者的心理预期；但权衡得失，短期内开发商难有大幅降价的动作。
就买房来看，我建议大家不要盲目跟风，要认清市场变化和国家政策，选择有实力的开发商，更重要的是了解自身购房需求和置业目的，依据自身需求，在任何时候购房，都是最佳时机。
房地产并购将成为常态
三湘都市报：随着保障房建设提速，多层次住房体系也在加快建立。“十二五”期间，全国各地保障房覆盖率计划要达到20%以上，您觉得这个任务能否完成？未来保障房对整个住宅市场影响如何？
刘华军：从当前市场来看，在政府和企业大力发展下，顺利完成这一任务是应该的，但前提一定是要保质保量，才算是真真正正平衡了房地产市场，给老百姓交一张满意的答卷。
个人认为，保障房对整个住宅市场的影响不大，因为二者所面对的群体是不同的。保障房的功能在于为难以买房的公民提供一时的住所，让他们喘气养息，逐渐积累，最终走向更具个人资产意义的商品房。所以，市场的终究会归市场。
三湘都市报：今年前八个月房企并购案例为历年之最，这在未来将会呈现一个怎样的趋势？
刘华军：从现阶段经济形势来判断，房企并购的趋势会逐渐加大，行业的集中度呈加速性发展。目前大部分房企的土地规则、运作规则、税收规则是越来越规范，并购的趋势越来越明显，一些大的企业已经有了清晰的并购策略，如果大前提不变，并购也会逐步出现在大企业与大企业之间。
■记者 唐琨 见习记者 周青
