一线城市受限购、限贷等政策影响比较大，销售业绩急剧萎缩，资金链正在加紧收缩……2011年的中国房地产市场是勇者的舞台，更是智者的舞台。一线城市房企竞争日益白热化，而二三线城市已经成为房企重要的利润增长点。事实上，已经有越来越多的品牌房企布局三线城市，三线城市也已成为品牌房企们纷纷布局的新战场。

    ■记者  邹颂平

    在长沙市场，7，8月持续萧条，成交量下滑，土地成交陷入低迷。变幻莫测的市场给了那些未雨绸缪的企业以长袖善舞的发展空间。先前的深谋远虑，在二三线城市的布局，转化成了可以在调控雷霆重压下平稳过渡的空间。

    以此，长沙楼市也将完成大局之变。恒大、万科等早早布局的品牌开发商，成为市场的主流，他们在稳固长沙本土利益之时也频频瞄准市州市场，越来越多的品牌开发商在长沙站稳脚跟后，开始打起市州购买力的算盘。 

    城市化的动力，使得三四线城市有比较大的发展潜力，而宏观调控的风险规避，则为开发商们打开了另外一扇窗。这是开发商的筚路蓝缕，也是长沙楼市的自我救赎；是不同城市的房地产之路在磨合中前行，也是房产大鳄欲望地图的扩张。 

    三四线城市楼市发展迅猛

    如果说，长沙，是湖南楼市的龙头，那么，市州，则是湖南整个楼市未来发展的主体。常德、娄底、邵阳、郴州等等这些城市，绝不仅仅只是长沙楼市的补充，而是未来更大的动能所在。

    这些城市，距离长沙越来越近。高速公路，高速铁路，让这些城市以一种密不可分的姿态逐渐融合。

    世茂、绿地、中海、金地……2011年，越来越多的全国品牌开发商已经在长沙攻城略地，接下来，还有更多的大鳄等着进来，这已经成为现实。然而，在长沙的开发量已经成为“天量”的事实下，未来的发展之路在哪里？

    现在看起来，三四线城市，正在成为大开发商们攻城略地的第二战场。

    2011年的楼市走势是，高房价走势由一线城市向中部区域二三线城市扩展的路径异常明晰。国家统计局公布的4月份全国70个大中城市住宅销售价格指数亦显示，4月份涨幅居前的大多是三四线城市，多个一线城市房价涨幅居后。在湖南，岳阳市房价涨幅一度排名全国第一。

    市州房价大涨，仅仅是中部二线城市高房价的缩影。一批房地产开发商将投资重心转向二三线城市，限购政策则让部分投机需求向下移动，这种新变局正推动着二三线城市的房价逆势上扬。

    而我们能在多个地方看到，房地产大规模开发已经延伸至远离城市的乡镇一级，大量在建房地产项目堪称蔚为壮观。

    战场转移到市州

    研究报告显示，从开发商角度而言，近两个月，长沙楼市销售压力相对较大，但常德、株洲、湘潭等三四线城市处于供销两旺、快速发展阶段，开发商一推出新盘就会有购房者排队购买，这些城市的楼市短期内难言滞销。

    事实上，过去几年中，市州楼市的发展速度已经逐渐与长沙楼市齐平，并吸引全国品牌开发商纷纷布局，万科、恒大、保利等企业的增长贡献已经越来越依托二三线城市。

    “从去年开始，外来开发商加快了抢占当地市场的速度。尽管目前城市中的房产供应量仍然低迷，但外来开发商的争斗正在开始。”某市州房产管理局一位不愿意透露姓名的官员称。

    在今年市州楼市快速发展的背景下，“缺货”一度成为某些城市上半年的通用词，但是开发商们似乎被其他因素所吸引关注度。“感觉上，市州楼市即将进入一个喷发的临界点。”一位相关负责人称。“外来开发商的暗战正在日渐白热化。”这位负责人说。而这或许正是市州楼市变局的开始。

    有分析称，现在市场低迷，房企转战三四线是转移成本和风险的一种策略，在资金链紧张的情况下，房企希望通过周边楼盘来增加资金来源。

    业内人士分析，相对来说，市州楼盘在技术、成本上投入小，而且楼盘项目大，供应量充足，当地政府积极的招商引资政策，让房企更有发展空间，转战已成大趋势。而随着城市的迅猛发展，未来房价将呈现分化现象：二线城市向一线城市靠拢，三线城市向二线城市靠拢，三线城市的房价涨幅比一线城市大。由于楼市政策的不确定性，这一切都有待观望。

    “限购升级“不受影响

    不过，房价的梯层传导也开始让部分二三线城市的居民叫苦不迭。岳阳、常德两地的房价上涨幅度，一度排在全国前列。

    “限购令”将扩大至二三线城市。根据7月14日公布的国务院常务会议内容显示，各地要从严把握和执行房价控制目标，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这表明，楼市宏观调控并未达到监管层的预期目标，二三线城市限购令的冲锋号已经吹响。

    业内人士分析，在政府对一线楼市采取限购、限售、限融资等调控政策的打压下，房地产投资还保持着较高的增速，这是与开发热点跟投资热在发展潜力巨大的二三线城市扩大蔓延分不开的。造成了部分地方房价飙升的局面。这或许是政府在二三线城市也要推行限购令的因素之一。

    据恒大、万科等上市房企公布的上半年销售数据，大部分房企第二季度销售一路上升，整个上半年销售金额和面积保持了两位数甚至三位数的增长。

    楼市在部分二三线城市的过度“繁荣”与政府的调控初衷“背道而驰”。对此，会议强调，当前房地产市场调控处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。

    在政策越发严格的措施下，开放商通过提高资金的管理效率，提升自身产品的品质，才能得到良性的发展。对此有乐观的分析认为，限购对湖南市州的楼市是有影响的，但政策效应变小时，很可能会迎来新一轮的上涨。

    也有分析认为，二三线部分城市房价过高其实“不足为虑”，“我们不是因为在一线城市推行限购令才去二三线城市布局的，在二三线城市布局是我们长期以来一直实施的政策。”某地产公司负责人说道，政府在二三线城市推行限购令，对我们影响不大。我们不会松动房价的，我们会根据市场合理定价。

    巡展楼盘

    万科城

    万科城项目位于城市黄金中轴芙蓉北路，南北贯通全城，东西对接多个繁华商圈。地铁1号线、福元路大桥、浏阳河隧道转瞬尽揽全城精彩。

    洋房“花园墅院”是万科首创产品，通过平层花园跃式复式结合，实现了独立入户、独立私有空间等产品等多项附加值。其“天阔”精装高层采用万科创新研发“十字单体”，楼栋点式布局加45°偏转，三面采光通风，无限视距景致无碍。 

    万科城市花园项目

    作为万科河西第1盘，万科城市花园不仅坐享河西新中心优越配套，更畅享16亿综合枢纽带来的畅达交通，地铁2号线、城际轻轨、河西动脉枫林路等立体交通，轻松实现零换乘。此外，梅溪湖长郡中学、自身托儿所、规划中的一师附小、涉外、一师两大高校，一站式教育资源让孩子成长无忧。独立打造的近1.6万情景商业街，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，成熟生活触手可及。约35精装“I派公寓”76-120精装户型，发售在即。

    万科·金域华府

    万科·金域华府位于武广核心，万家丽路和香樟路交汇的黄金位置，紧邻雨花区政府，交通便利，坐拥百亿市政生活配套，项目为武广第一精装大盘，总建筑面积约80万平方米，一期二期已经全面售罄。9月即将入市的北地块不仅规划有万科首创的十字单体高层产品，同时还规划了城市中心较为稀缺的洋房产品。采用点阵式和半围合相结合的建筑排布，形成最大化的院落空间。院落组团式园林，实现“户户前后有景”。