■记者 王文 实习生 尹文秀 张晓兰

    近日，长沙多家小区业委会致电本报，他们建议修改物权法的相关条款。

    建议修改的条款与房屋维修金有关。物权法规定，提取该笔资金需小区2/3以上业主同意。但现状是：很多小区无法凑齐表决人数，导致维修金只能在专用账户里“晒太阳”。因此，一些小区业委会提出，用“1/3以下业主反对”来替代“2/3以上业主同意”。

    据悉，目前长沙已归集房屋维修金约68亿元，只提取1000多万元。这样的情况，在国内各大城市普遍存在。

    鑫天鑫城：雇人难找齐业主签名

    长沙市鑫天鑫城小区位于雨花区红花坡，内有21栋住宅楼、1072户业主。配有47台电梯、1个水泵房和2个配电间。业委会主任任志华介绍，小区是2004年交付使用的，6年过去了，公共设施都过了保质期。

    “47台电梯，有20多台电梯零件损坏不能使用，本该两年换一次主机齿轮油到现在都还没有换过，现在大部分电梯都是或带病运行或停运。”任志华说，自2008年7月以来，维保单位、物业公司、业委会三方垫付了20多万元来维修电梯。

    小区每年的公共收益约19万元，主要来自于电梯广告，小区会所出租等，用于维修地下管线、水泵房、配电房、单元门、、地下网线等公共设施，垫付的20多万元电梯维修费用一直拖着没还。

    去年11月，业委会开始申请使用物业维修金，以偿还电梯维修费，可等业主签字等了7个月，只等到了30%的业主签字，“不是出租就是业主不在家，我们花钱雇专人找业主签字，还是找不齐。” 任志华说。

    蚂蚁工房：95%业主是投资客

    今年7月7日，24层高的长沙蚂蚁工房公寓楼的4台电梯全部停摆，560多户业主只能步行上下楼，不少人选择在外过夜。业主刘先生说，4台电梯有两台长期停运，剩下的两台也时好时坏，大家出行极不方便。

    6月中旬，物业公司申请维修金，找业主签字成了大难题。公寓楼的560户业主有95%是投资客，还有不少已将房子转卖，新房东没有留下联系方式。工作人员花了将近一个月时间，也只找到了250户业主签字。

    “签字可以等，但是电梯坏了怎么等？”物业公司负责人罗旭说，由于签名没达到要求，公司只好垫钱，先将电梯修好。

    业委会联手提议修改规定

    “房屋维修金是大家的钱，应该先征得大家的同意。问题是现在没有好的投票机制，签名根本达不到要求。”鑫天鑫城业委会主任任志华提出，能否将提取物业维修资金的硬指标“三分之二以上业主同意”改为“三分之一以下业主反对”。

    “2/3的业主签字同意才能启动物业维修金，是不是可以理解为：在规定时间内，不到1/3业主签字拒绝就可启动物业维修金？”任志华认为，此举能在具体操作中精简程序，早点把电梯修好，维保单位可以减小资金压力，业主也可早日受益。

    长沙市金碧文华小区业委会提出，业委会和维修资金中心共同管理物业维修金，并对维修金进行阶梯型理财。“我们7月5日去领物业维修费的利息，发现2000万元的物业维修金，放了五六年，利息只有82万元，大大低于业委会的预期。”业委会负责人表示，如果能自己做主管理，或者业委员和房产局一起管理，对这笔资金进行合理分配，部分可用来进行无风险投资，业主受益会更大。

    目前，鑫天鑫城、金碧文华、鑫天芙蓉等小区准备联合其他小区业委会，向主管部门反映该意见。

    律师说法

    有合理性，但法律上站不住脚

    “维修金使用难，是小区面临的普遍问题。”湖南万和联合律师事务所资深房产律师王曙表示，因出租、空置、出售等原因，业主信息不公开，导致物业公司无法联系到业主，另外，不少小区未成立业委会，物业公司得不到业主信任，也让维修资金的使用成了难题。

    王曙认为，鑫天鑫城业委会提出的意见非常好，“将2/3业主签字同意才能启动物业维修金，理解成不到1/3业主签字拒绝就可启动物业维修金，有合理性，但在法律上站不住脚，不能代表业主的意见，主管部门也不会审批。”

    王曙指出，维修金提取签字难反映出小区投票机制的缺失。业主可在房产局和物业公司留下通讯地址和备用地址，以方便文件送达。碰到类似情形，需要业主表决时，可将文件送达业主并要求限期回复，不回复可视为同意。主管部门也可确定负责业主意见收集的部门和费用，这些都需要立法来解决。

    新闻背景

    68亿元维修金只提取一千万

    长沙市从2003年起正式开始归集物业维修资金，目前，该市归集的维修资金约68亿元，维修资金的提取额只有1000多万元。2007年，成立维修资金管理中心管理这笔资金。

    长沙市物业维修资金管理中心主任邓平表示，目前，该中心对物业维修资金的申请和使用程序进行了规范，只要符合规定，10个工作日就可以提取维修资金。但是根据物权法规定，使用维修资金必须经小区2/3以上业主同意。

    《物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则； 

    （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 

    （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； 

    （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

    （六）改建、重建建筑物及其附属设施； 

    （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 

    决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。