上帝为你关闭一扇门，就必定会为你打开另一扇窗。

    在银行贷款收紧、IPO大门关闭、房地产信托受限局势下，房地产基金等另类融资渠道开始了自己“野蛮生长”的旅程。

    “几个朋友正在合计成立一个房地产基金，规模大概是2000万元。”长沙嘉业地产顾问有限公司总经理张拥军在微博上写下了这样一句话。

    当张拥军与多位业界朋友紧张筹备自己的房地产私募基金时，另一家规模更大、规格也更高的基金却已经成型。

    “这只基金是依托湖南省不动产商会的平台成立的，商会中数十家企业都参与了进来。”湖南省工商联副主席、不动产业商会会长喻春光接受记者采访时透露，目前基金已经开始运作项目。

    “用‘全民皆PE’来形容目前房地产人民币基金生长数量也并不为过。目前长沙存在的基金数量少说也有数十甚至上百家。”在长沙某基金担任主要负责人的张常（化名），用“野蛮生长”来形容他所见到的情况。

    基金解渴

    年初，调控风云毕至。开发商突然发现，与年前宽松的金融货币政策相比，2011年仿如“白色恐怖”一般挥之不去。

    “今年全年的贷款额度只有6个亿，而且我们几乎不会考虑房地产企业。”长沙某银行信贷部负责人透露，银行信贷收紧的现象其实比想象中更严重，比如长沙另一家大型股份制银行去年的信贷额度是70亿，今年可能只有30亿元左右。银行收缩房地产信贷已经是既成事实，并且随着CPI冲破6%的樊篱，下半年可能继续多次提高存款准备金率，而且加息的呼声也越来越高。

    在成交量骤减的情况下，银行金融政策的紧缩让长沙部分房地产企业的日子愈发艰难，它们或多或少地陷入资金链紧张的境地，并且不能自拔。然而值得庆幸的是，房地产私募资金、实业资本、民间游资等民间融资渠道却正在打开。

    “省金融办对于房地产私募基金还是很欢迎的，因此我们的基金通过审批不是问题。”张拥军表示，基金运作出乎意料地顺利。“最初我的想法是成立一个2000万元的基金，但在和多个业内的朋友交流沟通之后发现，很多人对于成立基金感兴趣，目前1期的规模已接近1亿元，并且还会不断扩大。”

    张拥军成立基金的想法源于去年的博鳌亚洲论坛，在和北京的多个基金管理公司接触之后了解到，房地产基金在一线城市已经是比较成熟的产业了，而在长沙则很少。随着中国房地产二三线城市的进程愈演愈烈，房地产基金也势必将从一线城市向二三线城市发展。

    在张拥军看来，长沙房地产基金发展的黄金时代已经开启。因此尽管还有一部分手续没有办下来，但张拥军和他的朋友们已经展开了大量的工作，为基金成立后的运作做准备。

    “在现在的宏观调控政策下，大量的房地产企业有融资的需求，在银行以及资本市场融资困难的情况下，民间资本成为了他们的救命稻草。”张拥军表示，短短两个月时间，他已经接触和考察了数个项目，如果双方谈成了，需要投入的资金将超过1亿元。

    外资涌入

    除了长沙的民间资本，外地资金甚至是海外资金也嗅到了长沙房地产市场的利润，纷纷向着长沙涌来。

    “从去年年底到现在，我们在湖南市场已经投了8个项目，金额超过了5亿元。”湖南一家民营投资有限公司负责人表示。而另一家来自北京的基金，短短三个月内，湖南就有近30家房企上门接触，5个项目“进展顺利”。

    海外资本也不甘落后。恒大地产身上美林、高盛的烙印自不必说，南城大盘郡原·美村由浙江郡原地产牵手欧洲最大的私募股权基金英国3I集团联合开发；还有深圳世纪星源集团在长沙的太阳星城项目，过去也有美林25%的股份，等等。

    “今年以来，长房·时代城已经引来了众多基金的关注。从4月份开始，一个来自马来西亚的投资公司已经多次和我们接触，希望能够收购长房·时代城的整体商业。”长房·时代城负责人、成城银山房地产开发有限公司副总经理潘海波透露。

    据记者了解，海外资本在长沙寻求项目并非只此一家。

    “外地资本涌入长沙这样的二三线城市也是大势所趋。”潘海波认为，CPI不断上涨，而社会资金又太多，再加上人民币的升值导致的输入性通胀，社会资金急于寻找出路，在一线城市房地产市场遭遇滑铁卢的情况下，资本开始朝二三线城市转移。

    “就我个人来说，对基金与项目的合作是持积极态度的。”潘海波表示，有的大项目运作周期较长，需要的资金量也很大，如果在项目开发的前期就将运作难度较大的商业交给基金持有和运作，开发商就可以腾出精力来开发项目的住宅部分。“更重要的是，在项目商业部分运作成熟之后，项目的人气和吸引力也就随着提升，那么住宅部分的利润空间也会得到极大的提升和促进。”

    风险并存

    2011年房地产市场的宏观调控，让开发商感到如芒刺在背，他们需求各种渠道以期破题，市场上由此产生了大量的房地产基金。而开发商主动组建的房地产基金管理公司更成一枝独秀，以其项目为基础，吸引了不少资金的参与。

    值得关注的是，国内包括万科、保利、金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等企业在内的地产巨头纷纷涉足地产基金，而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金，形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。

    不过，房地产基金膨胀也埋下了风险“炸弹”。房地产基金在政府管控范围之外，如何保障投资人利益、充分揭示基金的投资风险是房地产基金发展中面临的一个重要问题。

    “基金的成本很高。如果银行是8%，信托是12%～15%，而基金可能会到20%～25%，有的甚至高达30%。”长沙某基金负责人表示，如此之高的融资成本，需要长线运作的地产项目才具备合作的可能。

    “毋庸置疑，基金是存在极大风险的，这也是为什么基金在进入一个项目之前，会对项目的各个方面进行细致考察、研究的原因。”喻春光告诫不动产商会的会员企业，不要盲目地预估基金市场的行情，要持谨慎的态度。

    “基金只是生存与发展的一种辅助手段，房地产企业要想取得更好的发展，最终还是要回归到对于开发模式与产品品质的研究上来。比如大汉模式、万达模式、恒大模式，正是这些模式，成就了这些企业的辉煌。”

    ■记者 唐琨

    楼市新观察

    信念和资金一样重要

    眼下的市场，没有2008年那么惊险。但是，开发商的难受程度不遑多让。为何？盖因资金扼喉。有时候，软刀子杀人更痛。调控调控，政府越调越讲究方式方法，限制需求这一管道效果已呈边际递减，控制资金则找准开发商的七寸。

    此举颇有卸磨杀驴的味道，让很多开发商徒叹奈何。

    因此，我们看到，各路民间性质的资本开始活跃。不管是你来赚还是他来赚，房地产的财富就在那里，只要你能正确评估风险。我们看到，有专业的基金投资机构，也有本土开发商自发组织的资金，正大张口袋，伺机而动。

    不过，能否大面积解决问题，与开发商的饥渴相比会否是杯水车薪，我们表示担忧。

    在这样的时候，能心平气和地坐下来，和胡昶这样的年轻大腕聊天，应该是一件比较开心的事情。一个含着金钥匙出生的80后，从浙江千里迢迢来到长沙，扎扎实实地学习、锻炼，所操楼盘成为市场标杆，不比财富拥有量，其信念和做法，都值得同龄人学习。

    信念很重要。记得不久前接触另一个楼盘80后的操盘手，在楼市晦暗不明的时刻，他对做好产品的那种执著和信念，仍能让人感受到力量。

    我们也在坚持自己的努力。安家地理每期聚焦一个区域，也给了我们自己一个深入城市每个角落、把握发展肌理的机会。是的，我们自己也已在这个城市安家，或正在努力安家，我们的青春和更长的时间都会安放在这里，与这座城市成长、共生。我们热爱这座城市，必须的。

    信念和资金一样重要。难道不是？ 

    ■邵中兵

    长沙楼市成交量略升

    上周（6月20日—26日）长沙市成交住宅1629套，环比上涨6.2%，成交面积17.25万平米，环比上涨11.5%。

    上周全市成交量、成交面积均有小幅增长。长沙楼市进入疲软的六月，销量整体呈现下滑态势。上周全市销量止跌反弹，小幅上行，成交量、成交面积双双进入调整巩固期。上周天心区成交面积全市涨幅最高，绿地公馆、博林金谷项目进入开盘认购签约期，推升区域成交面积环比上涨达到83%。

    上周长沙全市成交均价为7266元/㎡，小幅下降0.5%。全市成交均价连续第四周稳定在7000元/㎡以上。 

    ■记者 彭丹夏