近日，一份来自瑞士信贷的英文报告称，中国二线城市正在经历住宅存量供应过剩和地价泡沫，瑞信认为投资这些城市的房地产正日渐成为一个“价值陷阱”。报告中列出了投资者应该避开的中国十大二线城市名单，长沙名列“黑名单”第七位。

    事实上，2011年的长沙楼市，在众多实力派新玩家蜂拥而至的背景下，一场硝烟弥漫的厮杀战才刚刚拉开帷幕。

    蜂拥入长

    在关注长沙市场两年之后，金地认为，是时候该布局长沙了。

    长沙，这块金地眼中曾经的洼地，现在看来，已经像一个活力四射的青春女郎，充满了诱惑：2010年内五区新建商品房销售量达1481.6万方，销售量已经超过了北京、上海。与此同时，单价过万的高端产品，也从两年前的“闻所未闻”到走入长沙人视野并被市场所接受。

    金地是带着“重回市场前四”的目标与雄心进入长沙的。2010年，金地把目光盯上了滨江新城编号为001的一地块。在他们看来，这是个建造现代简约风的高层住宅的绝佳地块。而这正是金地最擅长的产品类型。

    金地的算盘是：一旦拿下该地块，就能够凭着其成熟的产品开发经验和综合运营能力，在滨江新城这片热土上打造长沙前所未有的精品住宅，一炮打响长沙市场。

    可是就在竞拍的过程中，南山地产突然横空杀出，经过35轮的惨烈厮杀，南山地产最终以5.0255亿元的总价成功“截走”了该地块，金地只充当了一个陪拍的角。

    金地与南山的“正面交锋”只是一个小小例子。事实上，2010年的长沙一级市场，类似的争夺战不断在万达、奥克斯、世贸、绿地、中海、香港嘉里、方兴地产、海尔地产等实力开发商身上发生；这一年，他们扎堆进入长沙市场，以滨江新城为例，就聚集了南山、金地、奥克斯、世贸、绿地、浙江鼎丰等新玩家；也是这一年，长沙的土地成交均价达381.93万元/亩，较之2009年的163.79万元/亩增长了近1.4倍。

    中高端路线

    分析2010年集中入长的这一波开发商，可以发现这波并不一定是一线房企，但至少都是颇具实力的一方诸侯。其产品也多走中高端路线，像方兴地产、世贸地产、嘉里建设等都是北京、上海等一线城市的豪宅专家。金地、绿地、中海等新玩家，产品走的也都是中高端路线。

    在众实力派玩家蜂拥而至，地价狂飙的大背景下，2011年，市场最明显表象之一，就是高品质和高价格的“双高”产品遍地开花。

    “并不是说绿地、中海、世贸等实力开发商进入长沙市场就一定要走高端路线，这很大程度上也是由地价和地块特征决定的。”在长沙联道地产顾问有限公司总经理李忠亚看来，这些开发商有着左右为难的尴尬：往上做，面临着道德舆论压力；而不往上做，在地价狂飙的现实下，显然“难以玩下去”。

    以长沙市场为例：来自长沙中原地产的研究报告显示，2010年的长沙市场，土地成交均价从2009年的163.79万元/亩飙涨至381.93万元/亩，涨幅近1.4倍，楼面地价从2009年的1176元/平方米增长至1618元/平方米，涨幅达27%，而这一年，老百姓怨声载道的房价涨幅事实上在20%～25%之间，远远落后于地价的涨幅。

    这种尴尬也让开发商在拿地的时候“很纠结”。一位业内朋友私下里抱怨，抢不到地会很失落，即使抢到了也忧心忡忡，担心拿的价格太高，产品价格卖不上去。即使如此，他们还是要蜂拥着去抢地。“公司要发展，不拿地怎么行？”

    另一方面，众实力开发商竞相在高价的土地上打造中高端项目，是否会导致供应存在结构性失衡，又是这些开发商不得不考虑的问题。毕竟，在整个城市的中产阶级甚至白领阶层都没有起来，以中低收入群体为主，消费结构呈哑铃型的市场环境下，对高端住宅有比较旺盛需求的客户群体数量有限，一旦有限的需求被满足之后，大量的高端物业，下半场又将如何收场？

    机遇与风险

    瑞信最主要的结论，正是基于二线城市的住宅建设正导致住宅存量供应过剩和地价泡沫——这两个现象都对开发商的利润空间造成了下行压力。瑞信认为，开发商正在生产要素和销售费用方面付出过高的成本，推动部分二线城市的利润率成为负数。

    对于瑞信的报告，这些开发商们并不完全认同。

    “上述瑞信提到的问题，我们有过这方面的分析和考虑，但基于对长沙整体经济环境的分析，我们对市场仍持乐观谨慎态度。”绿地集团长沙置业有限公司企划主管蒋超群的看法，代表了这批实力派新玩家的普遍观点：长沙还在路上。

    2010年长沙新建商品房销售量达2140.46万平方米，超过了北京、上海等一线城市。而目前长沙市区人口不足300万，加上周边下属的市县，总人口也只有600万左右。相对于北京、上海近2000万的城市人口，长沙楼市热销程度可见一斑。“这也从一个侧面反映了长沙的购买力很旺盛。”蒋超群告诉记者，以去年为例，有近半的房子是外地人买走的。而随着武广、沪昆高铁的相继开通，长沙作为中部重镇的崛起，购买力持续增长的同时客户结构也在进一步优化。

    李忠亚也表示，投行和开发商是以两个角度来看待投资的，投行手中持有大量资金，更看重短期；但做产业的开发商更追求长期，一旦选择进入一个城市，不会轻易退出，有长远战略目标的品牌实力房企，更是如此。

    “风险在所难免，我们时刻准备灵活应战，杀出一条血路。”蒋超群说。

    ■记者 何小红