主持人：三湘都市报记者 何小红

特邀嘉宾：中欣集团副总经理 周凯(中)

新华都地产总裁助理 张帆（左）

世联地产长沙公司董事总经理 王培文(右)

新闻背景

一波又一波的调控无不彰显出政府前所未有的决心，在多重政策叠加效果之下，刚需观望，投资客退市，不少城市楼市行情急转而下。而长沙却表现得出奇稳定和波澜不惊。从9月末开始至今，每周成交套数基本在4000套以上，成交面积在50万方左右波动，均价在5400元/平方米上下徘徊。是慢半拍的反应让经济学者谢国忠的“温水煮螃蟹”论调在长沙楼市上演？还是长沙楼市本身健康足以能对一系列的调控政策免疫？

主持人：尽管遭遇一轮又一轮的调控，长沙楼市表现得还是波澜不惊，不管是成交量还是均价，波动幅度都不大。目前市场开盘解筹率基本都在60%以上。完全未现剧烈震荡之势。这主要是什么原因？

王培文：首先要明确，本轮调控打压的对象主要是“房价上涨过快的城市”，长沙本身就不应在其打压之列；其次，长沙城市发展的推动力，对房价的推动作用明显，这是整体经济发展的必然趋势；此外，大环境内的通胀预期让大量的避险资金不可阻挡地流入楼市，而与一线城市高风险的房价相比，长沙相对健康的市场和发展潜力让它成为投资者的最佳选择。

事实上，调控政策对长沙市场的影响还是不可忽视的。首付的提高，利率的调整，还是有10%左右的刚需退市；高端产品因其稀缺性没有受到特别大的打压，但对改善型产品、公寓等还是有一定影响的。

张帆：客观地说，长沙房价还是低。因为一个城市的房价与它的经济力成正比，长沙近几年来经济呈蓬勃发展之势，2009年长沙市GDP增速排名全国省会城市前五位，2010年总量预计达4450亿元，而其房价仍低于同类经济水平的城市，楼市波澜不惊的根本原因是大家都看好长沙经济潜力。

周凯：长沙本身相对独立于全国房地产市场，走的是独立行情，表现在政府的保障住房制度完善，居民的房地产投资欲望相对不强，多以刚性需求为主，所以无论上涨还是下跌都是敏感度不高。另外其他省份多以双核心存在，比如辽宁的沈阳和大连，山东的青岛和济南，广东的广州和深圳，而湖南是一个核心，就是长沙，人口红利的因素长期存在。

这里还要讲到的是一个根本性原因，就是房地产需求是长期的、不可压抑的，特别是针对长沙来说，大的环境，国际大宗商品价格因美国的宽松货币政策而输出性通货膨胀，以及国内因长期贸易顺差引发的本币流动性过剩，共振的结果是在长期内政府需防范通货膨胀的压力；小环境则是各级地方政府的65%以上财政收入来自房地产及其相关行业，客观地说地方政府对调控是一种对立的利益观点，不可能持续而长久到位。

主持人：业内一致认为，本轮调控将是长期的，政府不达目的将不罢休，在这样的大背景下，未来长沙楼市会呈现“温水煮螃蟹”式的下行，还是继续持稳或者稳中有升？

王培文：关于长沙未来的房价，我认为会在平稳中上升。因为长沙开始进入经济发展的重要阶段，轨道交通建设、旧城改造、各种招商引资，以及随之而来的人才流、资金流、物流的聚集，都会促进长沙经济的快速发展，这些对楼市来说无疑都是利好，它能够支撑房地产的蓬勃发展。如果说一线城市楼市的黄金时代已经结束，我认为，长沙的楼市的黄金时代才刚刚启幕。

张帆：未来长沙楼市会继续稳中有升。这与长沙经济发展的步伐将是一致的。

周凯：我上面所说的因素也昭示了房地产的未来，特别是二三线城市的地产市场，不可能有大幅下跌的可能性；加上人口红利因素，城市化进程，长沙每年新增15万人，结婚3万对，拆迁200多万户，都是刚性需求。所以结论是：调控政策有一定影响，但是不大。稳重有升是未来趋势。预计长沙的城市核心及滨江楼盘有一个猛升的过程，我的看法会是在明年某个时候突破1万的均价。

主持人：您认为影响未来长沙楼市波动的最大因素是什么？

张帆：影响未来长沙楼市波动的最大因素是政策，如利率、房产税。

王培文：一方面，是金融政策，如银行的信贷，这对楼市影响最为直接；另一方面，是限价房，现在有不少一线城市已经在推行了。至于大家讨论最多的房产税，我认为它的影响是多方面的，很有可能这部分税收最后还是会转嫁给购房者和租房者，究竟是否能起到平抑房价的作用，还不可而知。

周凯：不光是长沙，政策仍是牵动全国楼市命脉的弦。 长沙的房地产市场几乎是全国最健康的，我很早说过一句，上帝的归上帝，市场的事情交给市场。政府不应该干涉过多，政策的制定不能头疼医头脚疼医脚。最近各部门又在酝酿制定扩大限制购房，这其实是很短视的做法。一定要避免政策的随意性和一刀切。