9月17至19日，“长沙开福万达广场媒体中国行”考察团采访了万达集团在无锡、南京、上海等地的数个不同风格的商业广场——无锡滨湖万达广场、南京建邺万达广场、上海五角场万达广场，这三座带有传奇色彩的万达广场，是万达发展历程中的代表作，清晰地展现了万达商业地产三级跳的足迹。而正在如火如荼建设中的长沙开福万达广场，将是万达最高形态的产品——3.5代城市综合体。■记者 何小红

第一代为单店模式

“第一代店多于2002年左右开业，选址于城市中心业已成熟的商业黄金宝地，多为5万平方米的纯商业行态。一般招两三家主体业态，一楼的小产权门面基本出售。”万达长沙公司营销负责人向考察团介绍，十年前，万达第一代店风靡济南、南京、南昌、成都、南宁、长春等城市中心。

然而，终究是单打独斗，经营无法形成合力。很快万达做出了调整，提出了万达商业地产发展的第二代开发模式——纯商业组合店。

第二代为组合店模式

“在表现形式上，开发模式有了长足进步，如项目规模上有了两至三倍的增加，业态上引进百货、电玩、餐饮、建材等多种业态和更多品牌店，最终形成一种纯商业组合店联合发展的模式。”但是在经营中发现，主力店吸引来的大量人流、客流在走出大经营场所后，并没有流向小业主的商铺。

王健林董事长一针见血指出，万达第二代商业开发模式仍然没把握住商业地产的精髓，卖商铺绝不是商业地产！

“第二代产品多出现于2003年-2005年间，实现了多种业态组合，但主力店各踞一方未形成人流的有效流动，导致店与店之间没有有效互动。”在这个时候，万达又在寻思如何突破。

9月19日，考察团参观的上海五角场万达广场，它在2006年面市，属于第二代到第三代之间的过渡产品。它的创新在于：除了商业之外，增加了写字楼；室内步行街的设计，使得娱乐餐饮等其他休闲消费环境得以有效建立；出售部分大大减少，80%为自持商业。

据介绍，自2006年开业以来，上海五角场万达广场周一至周五日平均客流量在15万人左右，几乎每一处都挤满了人。

第三代称为城市综合体

“第三代产品出现于2005年后，它包罗万象，有商业中心、五星级酒店、写字楼、公寓，有住宅、酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到多功能组合。”在对第三代万达商业地产开发模式进行总结时，王健林董事长将其概念称为“城市综合体”。

9月17日，江苏无锡。代表万达最新商业思想的第三代商业广场——无锡滨湖万达广场正式开业。虽然是开业第一天，购物中心内的商业街已是超乎想象地满铺经营，各家店铺门前都排起了长队。

9月18日，南京建邺万达广场，这个南京市面积、投资额均最大，为南京商业地产创下了众多纪录的商业地产项目，同样属于万达的第三代产品。据了解，在2009年南京建邺万达广场开业当天，入场人数达到30万之巨。

长沙将建成最高形态产品

位于五一大道与湘江中路交会处的长沙开福万达广场的开工建设，是万达集团布局华中区域所迈出的又一坚实步伐。

据记者了解，于8月18日奠基的长沙开福万达广场，属于万达商业广场的第3.5代作品，是目前万达最高形态的商业作品。据悉，目前同样属于第3.5代作品的，是今年会开业的合肥、福州、广州、济南等万达广场。而长沙开福万达广场，则将于明年开业。

在南京、上海等地上演了一个个郊区变脸新城中心的传奇之后，长沙人期待已久的商业中心“改朝换代”或许有望在万达得到实现，而万达的战略、速度、商业模式、选址方略，也将引领着长沙甚至全国商业地产发展的全新方向。