面对当前并不明朗的市场行情，各大房企如今的发展状况如何？他们采取了什么样的营销策略？在这样的背景下，三湘都市报特别探营万科、恒大、长房、嘉盛四大房企的十个典型楼盘，解密它们的应对新政之策。

■记者 唐琨 何小红 实习生 黄姝 梁亦潇

万 科

定位精准 价格稳步上涨

对于新政、对于市场、对于营销策略，长沙万科一如既往地保持了谨慎与低调，再一次婉拒了记者的采访要求。今年长沙万科有四个项目面市，但至今只有万科城与金域华府进行了销售，另外两个项目如金域蓝湾和城市花园都没有进行销售。

4月24日，新政将近十日，万科城营销中心对外开放，第一批仅仅推出32套洋房，但前来认购的购房者却超过了600人。5月15日，万科城正式开盘，当天成交洋房31套，价格在7000-8000元∕㎡。时隔两月，万科城在喜来登酒店举行开盘盛典，推出165套首创高层产品——“天阔”，上千名客户涌入现场，当天成交150套，两房折后均价约为5900-6600元∕㎡，三房折后均价约为5400-6100元∕㎡，房源至今早已售罄。

6月19日，继城北万科城正式亮相之后，长沙万科武广片区项目金域华府也首次开盘面世，推出的4号栋35平米甲壳虫商务公寓，7、8号栋89-121平米精装全景华宅。据了解，尽管当天天降暴雨，但现场人数超过了2000人次，当天销售500多套，销售金额2亿多元。

此后6月26日、7月28日金域华府两次开盘。金域华府从第一次开盘的均价6800元∕㎡，到第二次第三次开盘的6900元∕㎡与7000元∕㎡，价格稳步上涨，但现场依然火爆不减。分析人士认为，这主要因为万科在客群定位上的精准。“万科城与金域华府推出的房源基本上都是紧凑型的两房、三房以及小公寓，准确瞄准了新政下的刚需群体。”该人士认为，再加上万科的产品、品牌优势，热销也就成了必然。

长 房

静观市场，等待时机

新政三个月以来，长房的房价并没有多大变动，长房目前开发的主要有四个项目，在售的东方人家和白沙湾嘉园，在建的时代城和南屏锦源。

据悉，长房东方人家4月25日首次开盘到7月25日最后开盘共推出了272套房源，已销售210多套，均价4200元/㎡左右，最高单价低于5000元/㎡。后期推出的商品房批次价格将有所上涨。从售楼部了解到，共建的7栋楼房已有5栋封顶，而100㎡左右的3房已经售完，6月6日开盘的6号栋也只剩少量的123.04㎡的3房未售完。可见，东方人家的销售状况比较乐观。

另一个在售楼盘白沙湾嘉园自2008年开盘以来，共推出1700多套房，目前只剩10多套300多㎡的没售，均价3900元/㎡左右。

南屏锦源已于今年六月份动工，将建17栋楼房共1070多套，预计明年上半年开盘。时代城最高楼层已建4层，预计在十月份开盘。记者走访时代城售楼部，售楼小姐很高兴的告诉记者，他们的楼盘现在每天都能接待20几批房客，预计价格不会低于5000元/㎡。

对于即将开盘的策略及优惠政策，长房的姿态保持低调。销售部相关负责人方浩表示，8、9月份会有货量推出，预测供求比较平衡，而8、9月份属于淡季，价格也不会有太大上升。进入10月份后，按照以往的情况应该是楼市比较好的时期，但是今年推盘较多，竞争力大，形势不太明朗。

七月底，长沙各大楼盘都纷纷推出各种优惠政策如万树丹堤直降10万首付13万买3房、蝴蝶谷5000抵20000 前百名再奖3000等，而长房无论是在价格变动、推盘策略还是优惠政策方面都没大动静或不愿过多透露，仿佛在静观其变，等待时机。

嘉 盛

积极应对 全面出击

新政之后直接的影响就是售楼部的来访者骤然少了，特别是对于高端物业，投资和改善型物业，悲剧的是，嘉盛当下在售楼盘格兰小镇和嘉盛国际广场都属此类。如何吸引人气，又不耗费太大营销成本？活动乃首选。于是，样板间体验、产品推介、业主嘉年华等各类活动层出不穷，“只要有人气，不愁没人买。”

同时，嘉盛地产积极投入商业地产开发。调控之下，虽住宅遇冷，而商业地产却迎来发展的春天。嘉盛清楚的看到了商业地产的稀缺性和收益率，7月中旬，嘉盛地产与上海喜盈门签署协议，双方合作开发长沙圭塘河生态景观区A-04商业地块（一个45万平米的商业项目），这意味着，嘉盛已经将触角深及商业地产项目的开发。

除此之外，就是稳住价格。业内普遍认为降价对高端产品形象的杀伤力很大，因此宁愿少卖，也不轻易在价格上做文章。■记者 何小红

恒 大

推高性价比产品

宏观调控，带给房地产市场更为恶劣的外部环境，先声夺人、把握先机的发展商，才能赢得主动。恒大显然深谙此道。5月初，当众开发商还嘴硬得很，声称“兜里有粮心中不慌”之时，恒大却清楚的洞悉了本轮调控的力度及长期性，在全国率先祭起八五折大旗，成为吸引眼球的焦点。

之后，各种质疑的声音接踵而来。以至恒大不得不出面辟谣：“八五折后有实际让利5-10%”。事实上，恒大的价格还真是个难解的谜：频繁的开盘，频繁的政策变动，不同时期推出的产品类型不同、楼栋不同，价格不同；即使同一楼栋，户型，楼层、朝向不同，价格也相差甚异。因此“真降”了多少？房记们也难给个确切答案。但可以肯定的是，恒大是最先朝新政鞠躬的房企。抛开产品差异的因素，恒大长沙当前在售楼盘价格较之今年3月高峰时期均有不同程度的回落。而6月份新开盘的雅苑，虽然5480元/平方米的起价，6000元/平方米以上的均价，实属不低，但从品牌影响力、产品质量、综合配套等因素综合起来看也物有所值。淡市下依然不斐的销售成绩就是最好的证明。“如果发展商能够应对市场，我相信产品应该可以卖得出去，关键是制订什么样的价格和产品，高性价比的产品定是受欢迎的，这是我们的杀手锏。”恒大集团总裁夏海钧如是说。