时至今日，新政已经百日有余，面对并不明朗的市场行情，众多开发商开始逐渐感到焦虑，各种营销策略开始层出不穷：意志坚定者抱团守价；销售压力大或者资金紧张者降价促销；胸有成竹者步步为营、涨价销售；雄心勃勃者图谋扩张……

■记者 唐琨 何小红 实习生 黄姝 梁亦潇

现状

“三十六计”寻求营销突围

新政百日，慌了房企，乐了买家……

在房价下调预期强烈、购房人需求大幅萎缩的背景下，众多消费者开始坐等最好的购房时机，而面对愈来愈强的销售压力，各大房企开始各出奇招寻求营销突围。长沙楼市因此陷入销售冷热不均的状态，部分楼盘无人问津，而部分楼盘却相反门庭若市。

从最初的“死扛”，坚决不降价，到通过特价房、全款打折、赠送装修费等多种形式的变相降价，再到调低开盘价、明码打折等直接降价，开发商开始在价格上大做文章。比如湘江锦绣，推出了按揭9.2折、一次性付款9折的大幅度优惠政策。

当然，价格上吸引消费者仅仅是其中一个营销策略，虽然成交量持续低迷，但长沙各大房企似乎并未有所行动，房价并没有出现较大低头的迹象，依然坚挺，不仅没降，少部分楼盘还出现了逆市涨价的情况。

比如万科，其金域华府项目在新政后的三次开盘中，价格从6800元/㎡、6900元/㎡到7000元/㎡，一直处于稳步上涨中，但销售却一直甚为火爆。而价格上涨的其实并不在少数，比如德庆水韵山城，去年第一次开盘时起价为4480元/㎡，至今均价已经超过5000元/㎡。

其实在当前的市场情况下，并不是说优惠越多销售就会越好。那些品质好、具有自己独特优势的楼盘还是会得到消费者青睐，即便它的价格可能更高。其实这种销售策略的分化在上一轮楼市调整中也出现过，但不管是在价格上做文章，还是在产品品质上下工夫，或者两者兼有之，最终得到市场欢迎的都是那些性价比相对更高的产品。

此外，还有部分地产企业选择的是四面突围与扩张。比如嘉盛地产，一方面稳住价格、加大活动促销，一方面则积极投入商业地产开发，图谋扩张；再比如万科、长房等，从不讳言自己正在积极地寻找新的土地储备。

开发商拿地热情趋减

新政实施后，土地市场骤然降温。

中原地产统计数据显示，长沙今年上半年全市供应36宗土地，供应面积177.93万平米，供应宗数同比跌幅为29%，供应面积同比涨幅为32.4%；全市土地成交28宗，成交面积126.99万平米，成交宗数同比跌幅为20%，成交面积同比涨幅为152.16%。

中原地产湖南分公司市场研究总监陈世霞认为，新政的威力巨大， “新政前长沙市场土地成交为16宗，新政后成交12宗，开发商的拿地热情明显受阻。”

中原地产的数据显示，今年1-6月，长沙市土地成交金额72.57亿元，同比上涨716.84%，成交单价381.18万元/亩，同比上涨223.94%，溢价率为11.03%，同比上升804.1%。总而言之，2010年上半年长沙土地市场较活跃，成交单价与往年相比大幅上涨，竞争也较激烈，单价及溢价率与2009年同期相比均大幅上涨。

新政前，国家开始对土地市场进行一系列调控，土地市场也从“火热”逐步进入“冷静”期，各囤地开发商成为政府严控的对象，房地产企业也不再盲目竞拍土地。

据了解，上半年总价前10地块有9宗位于新政前，仅富力70.5亿拿下的总价“地王”位于新政后10天。楼面地价前10 的地块有6宗位于新政之前，而且成交总价较高。

中原地产认为，在政府宽松政策的刺激下，2009年房地产行业获得长足发展，存量供应消化情况良好，各开发商获得了较为充裕的资金，在2010年年初纷纷进行土地储备。包括新鸿基、万科、中铁建、招商地产、保利、绿城等品牌实力开发商都在大幅囤地。

“从上半年土地政策动态来看，基本以严格监管土地出让、打击囤地炒地、加强保障性房源供应为主，土地是房地产行业产生利润的重要环节，加强土地市场的管理有利于减少开发商抬高地价的行为。”陈世霞说。

新政下长沙二手房市场遇冷

新政的威力是巨大的，特别是对于二手房市场来讲。

从4月中旬出台开始，仅仅十天左右的时间，长沙二手房日成 交量就骤减三成。而到了一个月之后的五月中旬，长沙各大银行开始控制二手房贷款，个人住房按揭贷款额环比普遍下降了20%左右, 二手房贷款额则下降了50%左右，有的银行甚至基本上停止了个人住房贷款的发放。

如果用一个词来形容长沙二手房中介的现状，那最适合的就是 “门可罗雀”。在房产新政出台后，半个月前还红火的长沙楼市，近期已人气骤减。

记者从新环境、建安房屋、嘉业地产等长沙多家二手房中介获 悉，受房产新政影响，从4月底至今，长沙二手房交易量同比普降 五成以上。长沙房屋产权管理局政务网的数据显示，新政前，长沙二手房日成交套数动辄八九十甚至上百套，而现在已经降至每日五六十套甚至更低。

观点

乐观者说：

下半年房价持续上升

2010年1-6月整体均价达到4774元/平方米，同比上涨25.9%。因此，从这层意思来看，长沙房价即使在新政后也没有下降，而更多的是在“新台阶”上的波动性加大了！这说明，新政对市场主体间的博弈产生了很大影响。另外，从我们监控到的个案楼盘来看，暂未出现降价的现象，但新开盘的项目价格预期明显下降；部分楼盘促销力度也有加大的趋势。

而判断长沙房价会不会跌，则需要综合分析了。

首先来看供求关系，截止6月份，长沙市场上住宅的存量是75万方，这是自2008年来市场存量的最低点；其次再看热点问题，今年长沙房价向上的支撑点还有武广和河西先导成为政策热点、大盘云集开发的规模支撑、二环以内的高品质楼盘的面市，基础设施的全面提速提质等；最后再考虑政策的利空，虽然新政调控异常严厉，但同时中央政策明确提出的“适度宽松货币政策”又很大程度消解了政策的利空。

因此，综合判断来看在没有更严厉的调控政策下，下半年，乃至后期的长沙房价的走势，基调就是持续上升，这应该是近几年来长沙房价向上的最好通道期。

——湖南中原地产市场研究总监陈世霞

看跌者说：

价格定会调整

从资本对剩余价值的获取角度来看，开发商除非资金链出现问题，才有可能作出价格调整，因此我个人认为，短期价格做调整的可能性不大。但未来价格会不会做调整呢，我相信是会的，因为价格高了，在以“稳定压倒一切”的治国理念的基础上，价格不降，政策必然将持续或更严格的执行，直接压缩需求，形成供给远远大于需求，导致开发商资金周转率出现问题，市场价格开始调整。

——资深业内人士杨石新

谨慎者说：

价格将保持平稳

成交量从6月份开始出现下跌态势，个别同质化严重的楼盘有微幅调整，新开楼盘降低了价格预期，但整体价格的下行并未出现。接下来，政策延续效应释放，市场销量下跌。预计中央及省市政策措施仍将保持延续，下半年调控将由政策出台向政策执行转变，投资者及改善性住房者观望态势将继续加强，在价格平稳的基础上，销量较上半年进一步下跌。

——长沙世联地产市场研究部

四大房企九大典型楼盘价格调查

项目名 时间 主推产品类型 价格

恒大名都 2010年3月 二房至五房 均价约4500元/m2

2010年7月 三房、四房 均价约3900元/m2

恒大华府 2010年3月 二房至五房 均价约6400元/m2

2010年7月 89－177m2 精装公寓 均价约6000元/m2

恒大城 2010年3月 二房至五房 均价约6100元/m2

2010年7月 三房、四房 均价约6000元/m2

恒大绿洲 2010年3月 二房至五房 均价约6800元/m2

2010年7月 湖景楼王 均价约6500元/m2

恒大雅苑 2010年6月 二房至五房 起价 5480元/m2

嘉盛国际广场 2010年4月 一至四房 均价9860元/m2

2010年7月 38-78㎡ 均价10000元/m2

格兰小镇 2010年7月 洋房 4200-5600元/m2

联排 180-200万/套

双拼 350-500万/套

独栋 880-1200万/套

万科城 5月15日 洋房 7000-8000元/m2

7月17日 两房折后均价5900-6600元/m2

三房折后均价5400-6100元/m2

金域华府 6月19日 6800元/m2

6月26日 6900元/m2

7月28日 7000元/m2