淡市下，如何既不降价，又能拉动销售，成了众开发商关注的焦点。在有“八仙过海、各显神通”之称的房地产行业，又有开发商在“赠送面积”上大耍花招，而不明真相的购房者或陷入“被违规”的囧境。

■记者 向阳

大量“赠送面积”不写进房产证

“这套房子赠送面积就达110平方米左右，您装修后可额外获得两个卧室。”6月29日，本报记者陪同一朋友到河西的金科东方大院看房时，销售人员告知房子建筑面积302平方米，实际上可利用面积有412平方米。

超大的赠送面积是该盘销售人员一再宣传的一大亮点。记者发现，在现场的户型图资料中，开发商细心地将全赠送部分和半赠送部分分别用不同的颜色标出，购房者一目了然便可直观感知大量“白送的”面积存在。一套150平方米左右的四房，赠送面积可达30-40平方米，而不少别墅户型赠送面积几乎近半。

在现场，记者注意到，该楼盘不仅送入户花园，还送各种庭院、大露台等。销售人员告诉记者，这些都是为了让客户得到更多实惠。“把赠送的面积算上，折合下来单价就很实惠了”。但当记者提出担心，这样是否会能通过相关部门的验收放行时，该销售员非常肯定地说，“一定没问题”。

而当记者再问这些赠送面积是否会写进房产证和合同时，她即表示，赠送的面积是没有产权的，也不会写进合同。

随后记者走访发现，不光是金科东方大院，星城不少楼盘都在打“赠送面积”牌。业内人士表示，长沙目前不少楼盘有面积赠送，如入户花园、飘窗、阳台、露台、地下室等。在目前的市场情况下，这种方式可以在保房价不跌的基础上，提高销售量。

“送面积是违章搭建”

“所有楼盘的总建筑面积在土地出让时已规划确定。而如今开发商通过送面积，变相提高了建筑容积率，打了擦边球。”长沙某知名咨询公司土地评估师廖明辉表示。

廖明辉表示，开发商非常清楚所谓的“送面积”其实是变更规划设计的违章搭建。如果由他们完成搭建，这违背了房屋的初始规划设计，成为了违章建筑。

但开发商巧妙将这个皮球踢给了购房者。很多购房者被附送的大量面积引诱，高价购买此类房源。当他们将附送部位变更为私有面积，违背了当初报送给规划和土地资源管理局的规划设计方案，成为违章建筑。“开发商的做法如同设计了一个‘半成品’，以规避违规风险。但购房者要把此类‘半成品’变成‘成品’，这违反了规划部门的相关规定，”

一专业律师指出，开发商以“赠送面积”方式促销，就算抛开“违章建筑”不追究，也可能导致很多对购房者不利的情况出现：一、赠送的面积办不了产权证，如将来购房者遇上投资、抵押、转让、继承、拆迁等情况，法律不会认可你的实际居住面积，只承认产权证上的登记面积；二、部分赠送的面积属于公用面积，开发商无权赠送，该赠送行为本身就是不合法的；三、赠送面积很多只是“君子约定”，出现纠纷时购房者维权无据；四、所谓的赠送面积并非白送，至少其建筑成本等已被分摊进了房价。

“每当市场出现滞销，开发商就会采用这种办法，通过大量附送面积，实现变相降价。”尽管如此， 不少业内人士私下表示，他们对此非常谨慎，因为现在报建和审核在这方面控制得越来越严了。事实上，在深圳等城市，这种情况已经被叫停，长沙的规划部门也很有可能在这方面严加控制。“不排除有更加严格的规范出台”，以金科东方大院为代表的楼盘，超大的赠送面积能否最终通过测绘部门的验收放行尚不可知。