水景是不是越大越好?

敏感的房价未来是涨是跌?

买第一套房和第二套房要区分重点?

长沙分区或将重新布局?

NO1 长沙区域将重新布局，

普通市民第一次置业与第二次置业时要区分重点

讲述人魏春雨 湖南大学建筑学院院长

采写/彭斌 图/范远志

公共交通枢纽沿线房屋成为“半小时都市圈”

魏春雨说：“长沙整体发展趋势将以‘山水洲城’为发展核心。因此，靠近湘江、岳麓山这一带的房子景观价值极高。像河西潇湘大道或者枫林路这一线的房子，购房者在此处购买房屋的话，极具有升值、保值的空间。同样具有升值空间的还有公共交通枢纽沿线一带的房屋。一旦地铁、武广铁路修建成功，长沙的城市分区将重新布局，因为交通便利，一些现在相对来说较偏僻的地方以后都会成为居住热点。现在像北京、上海等大城市，上班族购房就会选择在地铁站口沿线，他们从家坐地铁到上班的地方不会超过半个小时，很便捷，这就是我们所称的‘半小时都市圈’。”

第一次置业与第二次置业时要区分重点，

选择适合自己的房子

“长沙的写字楼大多靠近比较繁华的城市中心，很多以工作为主的白领阶层在第一次购置房屋的时候，往往选择离工作地点较近的住宅。这对于没有太多家庭负担的中青年白领来说，是一个很好的选择。除了上下班方便外，这种都市综合型的居住点会随着周围商圈的发展而变得越来越稀缺，房屋不会贬值。”魏春雨介绍道，“如果有条件可以第二次置业的话，可以考虑选择在城郊接合区域置业，这些区域人口密度没有市中心大，自然环境较好；一些靠近大型超市、绿地等公共资源配套完善的区域也是第二次置业的好选择。当然，在这些适宜居住的区域具体选择楼盘时，要选择资源丰富的品牌，他们的物管、公共配套设施都比较齐全，房屋的品质也有所保证。”

NO2 长沙房价仍可能逐步上升，经济适用房将全面实行货币补贴

讲述人贺清云 湖南师范大学资源与环境学院教授

采写/彭斌 图/鲁晓辰

“武广新城将成为雨花区新的CBD，

而黄花机场也将规划建设长沙空港城。”

“城市大型的项目建设、交通干线的开通，都将带动长沙房地产业的发展。在武广高速铁路、地铁等立体路网的聚光灯下，武广新城将成为雨花区新的CBD。而黄花机场附近将规划建设长沙空港城，新建临空型的新城区，届时黄花机场附近便会成为一座热闹的航空城。”贺教授介绍道。“自受到去年金融危机的冲击后，长沙房价有所下跌，直到今年5、6月份房地产业才开始复苏。虽然房价增速减缓，但是整体价格还是呈上升的趋势。房价还可能会再涨。去年与今年上半年是购房的最佳时机，长沙房价几乎到了最低价位。现在不同区位的房价上涨幅度不一，好区位的房价涨的快，二环、三环以外的个别地段房价可能还有小幅下跌的情况出现，但长沙整体房价还是将缓步上扬的。 ”

长沙将告别单纯经济适用房，高中低各收入阶层将混居

随着一体化进程的加速，未来长株潭将发展成为拥有大约1500万居民的城市群。所有长沙的居住小区将上档次、上规模，单纯的经济适用房小区将退出历史的舞台。“以后长沙不再建设单纯的经济适用房小区，安居房的数量也会受到控制。政府会对经济压力较重的中低收入阶层购房进行货币补贴，鼓励他们去购置普通商品房。同时，在高档商品小区内也会配套建设一些普通商品房和廉租房，满足一部分低收入者的住房需求。”贺教授说，“高中低各个收入阶层将会混居，这对构建一个良好的社区风气是有帮助的，也有利于平衡贫富差距。政府职能部门会对被征购了土地的农民进行职业技能培训，给与他们一定的经济保障，而中高收入者也能在住宅小区内为低收入者提供就业机会，一些类似于家政服务、钟点工、维修工等工作就可以直接通过社区来聘用该区内的低收入者。”

NO3 房屋选购：硬环境与软环境的健康性最重要

讲述人唐贤巩 湖南省建筑设计院景观设计所设计总监湖南农业大学园艺园林学院教师

采写/彭斌 图/被采访者提供

住宅区的绿地率至少要达到35%，水景不是越大越好

国家对住宅区的景观设计有一个硬性要求，即绿地覆盖率至少要占整个住宅用地面积的35%，好一点的小区可以达到40%。当然，绿地率包括了植物、草地、水景等各个方面。“目前长沙的住宅小区在景观设计方面还有一些误区。比如说，我们对住宅区内植物的种植讲究乔木、灌木、草坪三者的合理配置，但是有些小区无论在哪个地方都栽种了密密麻麻的乔木、灌木、草坪，这样就破坏了小区整体景观的美感，没有做到植物空间的疏密有致。还有一些小区为了追求高档、气派，喜欢选择一些名贵、大型的树种种植在小区内，其实这是我们不提倡的，这些外地植被可能到了长沙就会水土不服，反而适得其反。”唐老师介绍到，“在园区的水环境方面，小尺度的水景是最佳的。有些屋主在购房时，一定要追求景观的纯天然性，其实就水景来说，亲切、清洁型的人工水景反而更好，因为在一些又宽又深的水景环境中，管理人员对水景的维护比较难，如果水不流动的话，就易长水生植物，滋生蚊虫。对居住环境产生负面影响。”

采光要充足，选房要注意日照要求

“现在长沙的房屋用地比较紧张，住户在购房时要考虑房屋的采光是否充足，要达到日照要求的标准。打个比方，四居室以上的房子，至少要有两间房屋达到日照标准，才能称得上是采光充足。日照标准的具体参考可以从以下方面考虑，一是在冬至日，房屋的日照小时要有1个小时以上；二是在冬季大寒日，房屋的日照小时可以达到2-3小时以上。”唐老师介绍道，“其次，选择房屋尽量避开有光污染的地方。相较而言，一些临近城市商业广场、有标志性建筑的地方，一到晚上灯光等光线可能会比较强烈，这在一定程度上会影响住户的休息。”

NO4 房地产市场的发展，跟每个城市的特点、文化和消费者习惯有关

讲述人 陈真诚 知名品牌营销策划专家经济学家房地产专家

采写/肖智慧 图/采访对象提供

宜居的前提还是要方便、适用和合理的居住及交通成本

陈真诚表示，“在长沙，不能过于渲染一些大城市的东西，因长沙的城市服务功能、城市利益附加等，与大城市差很远。宜居对于‘工作’人来说，首先要方便，然后是整体的居住成本合理，而不仅仅是房价。比如，有人在市区租房月租800元，有人图便宜租偏远地区月租600元，但他的交通费及其他各种因交通不便、消费不便带来的其他费用等综合成本比租赁市区的人要多300元以上，你说哪个更划算？ ”所以，他认为至少在现在，甚至在将来若干年内，“老城区、中心城区的房子，在市场上，还将继续维持其优势。”纵览长沙楼盘，陈真诚坦言他更看好南城、河西、芙蓉区等地的楼盘。“在芙蓉区等区域，老城区多，拥有深厚的商业基础与城市文化等，能给居住者带来很多的便利性及其他居住利益，不是其他新区所能在短时间内能超过的。而南城区将可能会成为未来的大长株潭城市的中心区，居住者的未来居住利益预期值得期待。 而河西，依山傍水，以岳麓山为点、枫林大道为线的区域，一方面属于环境相对优势区域，同时，实际上这块区域属于老城区，有文化基础、生活相对方便的基础。”

即便5年内不新上市新的楼盘，长沙依然不愁没房子买

相对于别的某些城市来说，长沙房价显得比较低。“以前，一些不太了解长沙的外来开发商，以为长沙的房价比别的某些城市的房价低，就以为价格上涨空间很大，纷纷投资开发楼盘，并试图人为推高房价，但结果并不如他们所愿。”陈真诚认为，“长沙是个消费城市，老百姓平时就习惯于在各种日常消费上花钱，用于购房的储备钱并不多。而且，在长沙，大众对房地产的投资意识并不强，炒房成功的机会不大。再则，近几年，大量的项目开工，形成大量的产品供应，供大于求的问题客观存在。可以说，即便5年内不新上市新的楼盘，长沙依然不愁没房子买。在多种因素的影响下，长沙的房价难以有太大的上涨的可能。不过，也得承认，近几年，长沙的房价上涨幅度已经很大，在一定时期内继续上涨的可能性不大。”